Sharjah comme exercice d'arithmétique : 7,2 % de rendement locatif contre un prêt à 4 %

Les analyses d'investissement aux Émirats se construisent généralement autour de Dubaï. Il vaut la peine de regarder l'émirat voisin, où le niveau de prix est différent, et l'arithmétique aussi.

Le scénario

• Emplacement : centre de Sharjah, un quartier en formation avec un centre commercial, des résidences de marque, des écoles et des centres d'affaires.
• Budget : de 700 000 AED à 1 million, avec un prêt immobilier.
• Bien : un appartement d'une chambre dans un immeuble achevé.
• Taux du prêt : environ 4 % par an.

Le résultat

Rendement locatif attendu de 7,2 % contre un coût des fonds empruntés de 4 %. Après la mensualité du prêt, il reste environ 45 % du flux locatif — de l'ordre de 6 500 $ par an.

Pourquoi cela fonctionne

Le mécanisme est l'effet de levier positif : lorsque le rendement de l'actif dépasse le coût de la dette qui le finance, l'emprunt augmente le rendement des fonds propres réellement investis. C'est le cas d'école, et il est relativement rare dans le segment premium de Dubaï, où les rendements se situent en dessous des coûts d'emprunt ou à leur niveau.

Cela fonctionne ici parce que le prix d'entrée est bas par rapport aux loyers. Sharjah abrite une importante population active, dont une grande partie fait la navette vers Dubaï, et la demande locative y est profonde et sensible au prix plutôt que discrétionnaire.

Ce que le calcul n'inclut pas

• Les périodes de vacance. Les 7,2 % sont un chiffre brut ; un mois sans locataire représente environ 8 % du loyer annuel.
• Le service charge, l'entretien et la commission de location, qui ramènent le net bien en dessous du brut.
• Le risque de taux. Un prêt à 4 % à taux variable n'est pas un prêt à 4 % pour toute la durée. Le scénario s'inverse si le coût de l'emprunt augmente plus vite que les loyers.
• Les règles de propriété. Les conditions de propriété pour les étrangers à Sharjah diffèrent de celles de Dubaï, et c'est la première chose à vérifier, pas la dernière.
• La liquidité. Un bassin d'acheteurs plus restreint et plus local signifie une vente plus longue.

À quoi cela sert

À démontrer que le rendement en pourcentage le plus élevé des Émirats ne se trouve généralement pas dans l'émirat le plus cher, et que l'effet de levier n'aide que lorsque l'écart est positif. Ces deux points valent pour n'importe quel marché ; Sharjah les rend simplement exceptionnellement visibles.