Sharjah come esercizio aritmetico: rendimento locativo del 7,2 % contro un prestito al 4 %

Le analisi di investimento negli Emirati ruotano di solito attorno a Dubai. Vale la pena guardare l'emirato vicino, dove il livello dei prezzi è diverso, e così l'aritmetica.

Lo scenario

• Località: centro di Sharjah, una community in formazione con centro commerciale, residenze di marca, scuole e centri direzionali.
• Budget: da AED 700 000 a 1 mln, con ricorso a un mutuo.
• Immobile: un bilocale in un edificio già completato.
• Tasso del prestito: circa il 4 % annuo.

Il risultato

Rendimento locativo atteso del 7,2 % a fronte di un costo del capitale preso a prestito del 4 %. Dopo la rata del mutuo resta in tasca circa il 45 % del flusso di affitti — nell'ordine di 6 500 USD l'anno.

Perché funziona

Il meccanismo è la leva positiva: quando il rendimento dell'attivo supera il costo del debito che lo finanzia, indebitarsi aumenta il rendimento sul capitale proprio effettivamente investito. È il caso da manuale, ed è relativamente raro nel segmento premium di Dubai, dove i rendimenti stanno al di sotto o vicino al costo del denaro.

Qui funziona perché il prezzo d'ingresso è basso rispetto ai canoni. Sharjah ospita una numerosa popolazione lavoratrice, in gran parte pendolare verso Dubai, e la domanda di affitti è ampia e sensibile al prezzo anziché discrezionale.

Cosa il calcolo non include

• Periodi di sfitto. Il 7,2 % è un dato lordo; un mese vuoto vale circa l'8 % del canone annuo.
• Spese condominiali, manutenzione e commissione di locazione, che portano il netto ben al di sotto del lordo.
• Rischio di tasso. Un prestito al 4 % a tasso variabile non è un prestito al 4 % per tutta la durata. Lo scenario si ribalta se il costo del denaro sale più in fretta dei canoni.
• Regole di proprietà. Le condizioni di proprietà per gli stranieri a Sharjah differiscono da quelle di Dubai e sono la prima cosa da verificare, non l'ultima.
• Liquidità. Un bacino di acquirenti più piccolo e più locale significa una vendita più lunga.

A cosa serve

Come dimostrazione che il rendimento percentuale più alto degli Emirati in genere non si trova nell'emirato più caro, e che la leva aiuta solo quando lo spread è positivo. Entrambi i punti valgono per qualsiasi mercato; Sharjah li rende semplicemente insolitamente visibili.