Sharjah als Rechenbeispiel: 7,2 % Mietrendite gegen einen Kredit zu 4 %

Investmentbeiträge zu den VAE sind meist um Dubai herum gebaut. Es lohnt sich, auf das Nachbaremirat zu schauen, wo das Preisniveau ein anderes ist und die Rechnung auch.

Das Szenario

• Lage: zentrales Sharjah, eine entstehende Community mit Einkaufszentrum, Branded Residences, Schulen und Business-Zentren.
• Budget: AED 700 000 bis 1 Mio., mit Hypothek.
• Objekt: eine Einzimmerwohnung in einem fertigen Gebäude.
• Kreditzins: rund 4 % im Jahr.

Das Ergebnis

Erwartete Mietrendite von 7,2 % bei Kapitalkosten von 4 %. Nach der Hypothekenrate bleiben etwa 45 % der Mieteinnahmen übrig – in der Größenordnung von 6 500 $ im Jahr.

Warum es funktioniert

Der Mechanismus ist positiver Leverage: Wenn die Rendite des Objekts die Kosten der Fremdfinanzierung übersteigt, erhöht die Kreditaufnahme die Rendite auf das Eigenkapital, das Sie tatsächlich einsetzen. Das ist der Lehrbuchfall, und er ist im Premiumsegment von Dubai vergleichsweise selten, wo die Renditen unter den Kreditkosten oder nahe daran liegen.

Hier funktioniert es, weil der Einstiegspreis im Verhältnis zu den Mieten niedrig ist. In Sharjah lebt eine große arbeitende Bevölkerung, von der viele nach Dubai pendeln, und die Mietnachfrage ist tief und preissensibel statt diskretionär.

Was die Rechnung nicht enthält

• Leerstandszeiten. Die 7,2 % sind ein Bruttowert; ein leerer Monat entspricht rund 8 % der Jahresmiete.
• Service Charge, Instandhaltung und Vermittlungsprovision, die den Nettowert deutlich unter den Bruttowert drücken.
• Zinsrisiko. Ein Kredit zu 4 % mit variablem Zins ist über die Laufzeit kein Kredit zu 4 %. Das Szenario kehrt sich um, wenn die Kreditkosten schneller steigen als die Mieten.
• Eigentumsregeln. Die Bedingungen für Eigentum von Ausländern in Sharjah unterscheiden sich von denen in Dubai und sind das Erste, das man prüft, nicht das Letzte.
• Liquidität. Ein kleinerer, lokalerer Käuferkreis bedeutet einen längeren Verkauf.

Wofür es nützlich ist

Als Beleg dafür, dass die höchste prozentuale Rendite in den VAE in der Regel nicht im teuersten Emirat liegt und dass Leverage nur hilft, wenn der Spread positiv ist. Beides lässt sich auf jeden Markt übertragen; Sharjah macht es nur ungewöhnlich sichtbar.