Szardża jako ćwiczenie z arytmetyki: 7,2% rentowności z najmu wobec kredytu 4%

Opracowania inwestycyjne w ZEA zwykle budowane są wokół Dubaju. Warto spojrzeć na sąsiedni emirat, gdzie poziom cen jest inny, a razem z nim arytmetyka.

Scenariusz

• Lokalizacja: centrum Szardży, rozwijające się osiedle z centrum handlowym, rezydencjami markowymi, szkołami i centrami biznesowymi.
• Budżet: od 700 000 do 1 mln AED, z kredytem hipotecznym.
• Nieruchomość: mieszkanie z jedną sypialnią w oddanym budynku.
• Oprocentowanie kredytu: około 4% rocznie.

Wynik

Oczekiwana rentowność z najmu wynosi 7,2% przy koszcie pożyczonych środków 4%. Po spłacie raty kredytu zostaje w ręku około 45% przepływu z najmu — rzędu 6 500 USD rocznie.

Dlaczego to działa

Mechanizmem jest dodatnia dźwignia: gdy rentowność aktywa przekracza koszt finansującego je długu, zadłużenie zwiększa zwrot z kapitału własnego, który faktycznie Państwo wnieśli. To podręcznikowy przypadek, stosunkowo rzadki w segmencie premium Dubaju, gdzie rentowności są niższe od kosztu kredytu lub zbliżone do niego.

Działa tu, ponieważ cena wejścia jest niska w stosunku do czynszów. Szardża zamieszkuje liczna populacja pracująca, w dużej części dojeżdżająca do Dubaju, a popyt na najem jest głęboki i wrażliwy na cenę, a nie dyskrecjonalny.

Czego kalkulacja nie uwzględnia

• Okresów pustostanu. Wartość 7,2% jest brutto; miesiąc bez najemcy to około 8% rocznego czynszu.
• Service charge, remontów i prowizji za wynajem, które obniżają wynik netto znacznie poniżej brutto.
• Ryzyka stopy procentowej. Kredyt 4% o zmiennym oprocentowaniu nie jest kredytem 4% przez cały okres. Scenariusz się odwraca, jeśli koszt zadłużenia rośnie szybciej niż czynsze.
• Zasad własności. Warunki posiadania nieruchomości przez cudzoziemców w Szardży różnią się od dubajskich i to pierwsza rzecz do sprawdzenia, a nie ostatnia.
• Płynności. Mniejsze, bardziej lokalne grono kupujących oznacza dłuższą sprzedaż.

Do czego się to przydaje

Jako dowód, że najwyższa procentowa stopa zwrotu w ZEA zazwyczaj nie występuje w najdroższym emiracie oraz że dźwignia pomaga tylko wtedy, gdy spread jest dodatni. Obie tezy dają się przenieść na każdy rynek; Szardża po prostu pokazuje je wyjątkowo wyraźnie.