Appartamenti pronti a Dubai Hills: il parco, le scuole e un rendimento del 6–7 % in affitto lungo

Dubai Hills Estate fa bene le cose ordinarie: un vero parco, due scuole, un asilo, un ospedale, un centro commerciale e aree per i cani che la gente usa davvero. I rendimenti lordi da affitto lungo si sono in genere attestati al 6–7 %, e qui si spiega come fare meglio.

Che cosa offre la comunità?

Un grande parco centrale con un campo da golf a 18 buche che attraversa la tenuta, due scuole, un asilo, un ospedale, il Dubai Hills Mall e, dettaglio che si apprezza solo quando si ha un cane, aree dedicate alla passeggiata dei cani.

La posizione si trova tra Al Khail Road e Umm Suqeim Road, quindi con accesso reale sia a Downtown sia al lato mare senza stare in nessuno dei due. Per una famiglia è quasi la posizione ottimale in città.

Oggi è una comunità matura e non più un masterplan. Ciò che è costruito è costruito, gli alberi sono cresciuti e si può valutare camminando, non leggendo una brochure: è il più grande vantaggio di comprare pronto.

Che cos'è Mulberry at Park Heights?

Mulberry at Park Heights è lo stock di appartamenti pronti in questa parte della tenuta: edifici Emaar completati, specifiche standard Emaar, e le unità che guardano il parco sono quelle per cui vale la pena pagare.

Una vista sul parco a Dubai Hills è protetta per struttura: il parco è la ragione per cui esiste la comunità ed Emaar non ci costruirà. È una proposta ben diversa da una «vista sulla comunità» che tra quattro anni diventa un vicino.

All'interno, i bilocali sono efficienti più che generosi, con le solite scelte Emaar: cucina a vista, balcone di profondità decente, un secondo bagno. Nessuna sorpresa, che per un immobile da affittare è esattamente ciò che serve.

Si può battere il 6–7 %?

I rendimenti lordi da affitto lungo a Dubai Hills si sono in genere attestati al 6–7 %. È un numero solido e noioso per una comunità Emaar matura, ed è ciò che il distretto dovrebbe produrre.

Le strade per ottenere di più, in ordine di impegno. Arredare a un buon livello e puntare sul mercato dei trasferimenti aziendali, che paga un premio per un contratto annuale chiavi in mano.

Oppure dividere l'anno tra una stagione di affitto breve e un inquilino annuale, dove l'edificio lo consente. Oppure comprare un'unità sottoprezzata per una vista scadente e affittarla puntando sulla comunità più che sul panorama.

La strada per ottenere meno, che si imbocca per caso: comprare un'unità grande. I trilocali a Dubai Hills si vendono bene agli utilizzatori finali e rendono notevolmente meno dei monolocali e dei bilocali. Se l'acquisto è per il reddito, comprate piccolo.

Che cosa verificare prima di comprare pronto?

La storia dello service charge dell'edificio specifico, tre anni se esiste. Lo stock pronto significa che questi dati sono reali e non stimati, ed è il vantaggio principale di comprare il completato.

Comparabili di locazione firmati per la tipologia esatta di unità, non la media del distretto.

Le condizioni dell'unità e dell'edificio: un edificio Emaar completato da cinque anni mostra come lavora la società di gestione.

E la linea di vista, verificata dall'interno dell'appartamento reale e non da una planimetria.

Perché il valore sta negli appartamenti?

Dubai Hills Estate è nota soprattutto per le ville sul golf, ma i gruppi di appartamenti ai margini (Mulberry, Park Heights, Acacia, Park Point, Collective) sono quelli in cui i conti tornano davvero per un investitore.

Colgono tutto ciò che rende desiderabile la comunità: il parco, il centro commerciale, le scuole, l'ospedale e gli undici minuti di corsa fino a Downtown, a una frazione del prezzo d'ingresso di una villa.

I rendimenti all'interno della comunità sono più alti proprio qui e il bacino di inquilini è più profondo: professionisti e giovani famiglie che vogliono l'ambiente di Dubai Hills senza la casa.

Le locazioni durano anche più a lungo che in un distretto di torri, perché i motivi per cui si sceglie Dubai Hills sono gli stessi per cui si resta.

Quale cluster e quale vista?

La posizione all'interno della comunità è il principale fattore interno di prezzo. Le unità sul parco e sul golf ottengono premi chiari e li hanno mantenuti, perché la vista è protetta dal paesaggio stesso.

La vicinanza al Dubai Hills Mall conta per un inquilino diverso, la coppia che vuole andare a piedi al cinema invece che al parco, ed è anch'essa un premio reale.

Le unità sulle strade interne o sui parcheggi sono lo stock economico della comunità e sono un acquisto legittimo per il rendimento, purché si accetti di rivendere con lo stesso sconto relativo.

Verificate la vista dall'unità vera. Su un masterplan ogni appartamento sembra affacciarsi sul verde.

Pronto oppure off-plan?

I cluster consegnati eliminano i due rischi che dominano l'off-plan: sapete che l'edificio esiste e potete verificare vista, finiture e service charge effettivo.

Producono inoltre reddito dal mese del completamento e il finanziamento bancario è disponibile, cosa che sull'off-plan non lo è: un residente può in genere arrivare a un loan-to-value di ottanta per cento su un'unità pronta sotto i cinque milioni di dirham.

Il compromesso è il pagamento integrale al trasferimento più circa il 7-8 % di costi di transazione che non si possono finanziare.

Chiedete due anni di fatture effettive dello service charge e lo storico reale degli affitti della colonna specifica. In un edificio Emaar già consegnato esistono entrambi e chiederli è normale.

Che cosa ha Dubai Hills che i concorrenti non hanno?

Un centro commerciale regionale, un ospedale, diverse scuole internazionali, un campo da golf da campionato a diciotto buche e un grande parco pubblico ben attrezzato: tutto entro i confini della comunità e tutto consegnato, non promesso.

Nessun altro masterplan familiare di Dubai ha questo insieme completo, ed è il motivo per cui la comunità si affitta e si rivende come fa.

Sono inoltre undici minuti da Downtown fuori dalle ore di punta tramite Al Khail, cosa che la maggior parte dei grandi distretti di ville e famiglie non può dire.

La combinazione produce il profilo di inquilino che un proprietario desidera: famiglie che si trasferiscono per le scuole e restano per tutto il ciclo scolastico, con poco ricambio e rinnovi affidabili.