Madinat Jumeirah Living di Meraas: vivere di fronte al Burj Al Arab

Madinat Jumeirah Living è una community low-rise di Meraas che sorge proprio di fronte a Madinat Jumeirah, il complesso resort di quaranta ettari con due hotel a cinque stelle, il souk, il teatro, oltre quaranta ristoranti e un chilometro di spiaggia, appartenente allo stesso gruppo del Burj Al Arab. Il prodotto residenziale è ordinario, nel senso migliore del termine. Il quartiere no.

Che cosa c'è dall'altra parte della strada?

Madinat Jumeirah è il più grande resort di Dubai: quaranta ettari di costa accanto al Burj Al Arab, due hotel a cinque stelle tra cui Mina A'Salam, un souk commerciale, un teatro, più di quaranta tra ristoranti, bar e caffè e un chilometro di spiaggia.

Ne è proprietaria Jumeirah Corporation, insieme al Burj Al Arab e al Jumeirah Beach Hotel.

Il Mall of the Emirates è a pochi minuti di auto. L'accesso a Sheikh Zayed Road è diretto. La spiaggia di Umm Suqeim si raggiunge a piedi.

Una community vale quanto vale ciò che la circonda, e questo è uno dei pochi luoghi di Dubai in cui il contesto era già completo, di livello mondiale e permanente prima che gli appartamenti fossero costruiti.

Com'è la community in sé?

MJL è volutamente low-rise: edifici di pochi piani disposti attorno a corti e giardini, in un linguaggio architettonico arabesco che richiama il resort di fronte e non le torri di vetro a pochi chilometri a nord.

Low-rise significa bassa densità, quindi servizi realmente utilizzabili e una community che vive come un quartiere. Significa anche meno unità, e quindi un'offerta limitata in una posizione in cui non arriverà altro terreno.

Meraas costruisce con un buon livello qualitativo, e le finiture qui lo riflettono. Non c'è invece un elemento da copertina: nessun record di altezza, nessun marchio partner. Il prodotto è discretamente valido, esattamente ciò che cerca il mercato di chi compra per abitare e che l'investitore a caccia di una storia trascura.

Qual è il caso d'investimento?

È un quartiere per chi compra per abitare. L'inquilino e l'acquirente in rivendita sono persone che vogliono vivere a Umm Suqeim, vicino alla spiaggia, alle scuole, al resort, e la disponibilità è limitata.

Ne deriva uno schema preciso: crescita del capitale costante più che spettacolare, domanda affidabile per i contratti di locazione lunghi e tenuta nei mercati deboli, perché la domanda nasce da un bisogno e non dal sentiment.

Il rendimento risulterà più basso rispetto a un distretto più nuovo ed economico. È il prezzo da pagare, e per chi acquista con orizzonte lungo di solito è il lato giusto dello scambio.

Che cosa bisogna verificare?

Quale edificio e quale corte. In una community low-rise le differenze tra le posizioni riguardano rumore, privacy e quantità di sole che riceve la corte, e nulla di questo compare in una planimetria.

Il service charge e la quota destinata alla manutenzione del verde. Le community a corte costano molto da mantenere, e la manutenzione è l'unico motivo per cui sono piacevoli.

Le evidenze di locazione per la tipologia di unità specifica. MJL è abbastanza piccola perché una manciata di contratti reali dia un quadro accurato.

E percorra a piedi il tragitto verso la spiaggia e il souk nell'orario in cui lo farebbe davvero. In questo quartiere la passeggiata è il prodotto.

Perché il low-rise è raro e che cosa offre?

Dubai costruisce torri perché sono il modo efficiente di mettere a reddito un terreno costoso. Un progetto low-rise su un lotto di pregio a Umm Suqeim significa che il developer ha rinunciato deliberatamente a densità in cambio di un prodotto migliore.

Per i residenti i vantaggi sono concreti: meno vicini per edificio, nessuna lunga attesa per l'ascensore, corti a misura d'uomo e un senso del luogo che nessun podio di una torre riesce a replicare.

L'ombra è progettata: vicoli stretti, edifici che si fanno ombra a vicenda, vegetazione fitta. Ne risulta una community vivibile a piedi per gran parte dell'anno e non solo a gennaio.

Per i proprietari significa scarsità: un numero limitato di unità in un formato difficilmente ripetibile in quella posizione.

Quali sono i cluster?

MJL è costruita come un insieme di cluster con nome (Rahaal, Asayel, Lamtara, Jadeel, Lamaa e altri), rilasciati per fasi. Condividono il linguaggio architettonico, ma differiscono per età, impianto e posizione all'interno della community.

I cluster più vecchi sono più vicini al ponte verso Madinat Jumeirah e hanno il verde più maturo; quelli più recenti sono più nuovi all'interno, ma più lontani dal collegamento che fa funzionare la community.

Quel ponte è il servizio decisivo: dà ai residenti accesso a souk, ristoranti e infrastrutture del resort. Faccia confermare per iscritto l'esatto diritto di accesso per il Suo edificio, perché le condizioni sono variate e possono cambiare.

All'interno di un cluster, la corte su cui si affaccia l'unità e la quantità di sole pomeridiano che riceve contano più del piano.

Chi acquista davvero qui?

MJL vende in misura sproporzionata a chi intende viverci: famiglie che cercano scuole e spiaggia, professionisti che apprezzano la vivibilità a piedi e residenti di lungo corso che lasciano le torri.

Questo conta per i proprietari. Il mercato della rivendita è guidato da chi compra casa e non da investitori con il foglio di calcolo, e chi compra casa paga la qualità della vita come un investitore non farebbe.

Gli inquilini sono in genere famiglie con buoni stipendi e incarichi pluriennali: permanenze lunghe, buona cura dell'immobile, minore sensibilità al prezzo rispetto a un distretto per investitori.

I rendimenti lordi risultano quindi nella media, mentre la performance del capitale è stata forte. È un asset da tenere e abitare, non da cui ricavare flusso di cassa.