Uffici arredati a Business Bay: Rove HQ e il modello dell'ufficio allestito

Il tipico ufficio di Dubai viene venduto come guscio di cemento. L'inquilino impiega mesi e una somma considerevole per trasformarlo in un ufficio, ed è per questo che i piani al grezzo restano a lungo vuoti. Gli uffici allestiti e arredati ribaltano tutto questo, e Rove HQ a Business Bay è un esempio chiaro di che cosa fa il modello ai numeri.

Al grezzo o allestito: che differenza in denaro?

Un ufficio al grezzo (shell) è un piano con una soletta di cemento, un nucleo e una facciata. Prima che un inquilino possa lavorarci servono pareti divisorie, controsoffitti, illuminazione, distribuzione della climatizzazione, cablaggio dati, pavimenti, una reception e arredi.

A Dubai è un progetto da due a quattro mesi e un esborso di capitale sostanzioso.

La conseguenza per il proprietario è un lungo periodo di sfitto. Pochissimi inquilini si impegnano in quella spesa, il che restringe il mercato di un piano al grezzo ad aziende consolidate con capitale e tempo.

Un ufficio allestito elimina entrambi gli ostacoli. L'inquilino firma, si trasferisce la settimana successiva e per questo privilegio paga un affitto più alto per piede quadrato. Il proprietario ha finanziato l'allestimento una volta e ora incassa un premio a tempo indeterminato, riducendo il periodo di sfitto da mesi a settimane.

Chi affitta davvero spazi allestiti?

Piccole e medie imprese che hanno bisogno di un ufficio subito e non possono giustificare un progetto di investimento: società di consulenza, società di trading, agenzie, piccoli studi finanziari e legali e l'enorme numero di società appena autorizzate che Dubai rilascia ogni anno.

Uffici regionali di aziende straniere che testano il mercato. Vogliono un indirizzo di rango senza un impegno quinquennale e senza l'approvazione di un budget di capitale dalla casa madre.

Imprese che crescono uscendo dal coworking. È il maggiore bacino di alimentazione degli uffici allestiti a Dubai: un team che ha superato le postazioni condivise ma non è pronto ad allestire un piano.

Il filo comune è velocità e flessibilità, e tutti e tre i gruppi sono disposti a pagare per averle.

Com'è il mercato degli uffici a Business Bay?

Business Bay è stata concepita come distretto commerciale e poi costruita in larga misura come distretto residenziale. Il risultato è un'area a uso misto con molto patrimonio di uffici di piccolo taglio, molte torri in proprietà frazionata e una gamma di qualità molto ampia da una torre all'altra.

Si trova subito accanto a Downtown e a un'uscita di distanza lungo Sheikh Zayed Road dal DIFC, il che ne fa l'alternativa di valore naturale per un'impresa che vuole un indirizzo centrale senza prezzi centrali. Gli affitti sono sensibilmente inferiori a quelli del DIFC per una posizione a pochi minuti.

L'accesso alla metropolitana sulla linea rossa e un parcheggio ragionevole nelle torri più recenti la rendono praticabile per un'impresa con personale, il che non è vero per tutte le zone di uffici del centro di Dubai.

Come si valuta un ufficio allestito?

Separate le due componenti del rendimento: l'affitto attribuibile allo spazio e l'affitto attribuibile all'allestimento. Il secondo si deprezza.

Un allestimento ha una vita utile di circa cinque-sette anni prima di sembrare datato e di richiedere un rinnovo, e quel rinnovo è un costo per cui bisogna accantonare risorse.

Modellate onestamente lo sfitto. Gli uffici allestiti si affittano più in fretta, ma anche gli inquilini piccoli ruotano più in fretta dei grandi: uno studio di consulenza di tre persone è una controparte meno solida di una banca.

Controllate il service charge e che cosa copre in concreto. In alcuni edifici con uffici allestiti utenze, pulizie e reception sono comprese in un unico canone di occupazione; in altri sono separate e l'affitto di vetrina appare migliore di quanto sia.

E confermate la posizione sulle licenze. Un inquilino ha bisogno di una licenza commerciale legata a un indirizzo fisico con registrazione Ejari, e l'edificio deve essere approvato per l'attività dell'inquilino. Un edificio che non può ospitare i tipi di inquilino che avete in mente è un problema che ereditate.

Qual è la realtà operativa?

Gli uffici allestiti sono un asset più impegnativo di un piano al grezzo affittato a un'unica società con contratto quinquennale. Più inquilini significano più rotazione, più piccola manutenzione, più amministrazione.

È per questo che gli edifici che applicano con successo questo modello hanno di solito un operatore professionale che si occupa di locazione, facility management e servizi agli inquilini. Se comprate un'unità in uno di essi, capite che cosa fa l'operatore, che cosa addebita e che cosa resta a vostro carico.

Per un investitore passivo questo è un pregio e non un costo: si compra un prodotto gestito. Per un investitore che non vuole alcun coinvolgimento e un solo assegno all'anno, un piano allestito con un unico inquilino e un contratto lungo è più adatto di un modello multi-inquilino.

Dov'è il valore?

In piccole unità allestite in edifici centrali e ben gestiti, acquistate con un inquilino già presente. Questa combinazione dà il premio di rendimento del modello allestito, la rapidità di locazione e nessun rischio iniziale di allestimento.

In edifici adiacenti a sottomercati costosi anziché al loro interno, come Business Bay accanto a Downtown e le torri attorno al perimetro del DIFC, dove si cattura l'eccedenza di domanda a un prezzo d'ingresso più basso.

E nell'evitare la trappola di pagare un prezzo da ufficio allestito per un allestimento che ha già cinque anni. Guardate le condizioni reali dello spazio e chiedete quando è stato rinnovato l'ultima volta, perché ciò determina se state comprando un asset o una passività con dei mobili dentro.

Quanto costa il ciclo di rinnovo?

Un allestimento ha una vita pratica di circa cinque-sette anni prima di sembrare datato, e nel mercato degli uffici allestiti sembrare datato fa la differenza tra affittare al vertice della forbice e restare vuoti.

Ciò significa che il premio che un ufficio allestito ottiene rispetto allo spazio al grezzo non è rendimento aggiuntivo puro: una parte compensa un costo di capitale ricorrente che arriva con scadenza regolare.

Modellatelo in modo esplicito: prendete il costo dell'allestimento, distribuitelo su sei anni e sottraetelo dal premio di affitto. Ciò che resta è il rendimento reale dell'aver allestito lo spazio.

Controllate anche l'età e le condizioni di un allestimento esistente prima di comprare. Pagare un prezzo da ufficio allestito per un interno di cinque anni significa ereditare il rinnovo, e va messo nel prezzo dell'offerta.