Family offices w ZEA: dlaczego prywatny kapitał w 2026 roku wciąż wybiera Dubaj

Jeszcze w 2023 roku KPMG prognozowało, że do 2026 roku firmy, family offices i osoby o ultrawysokim majątku przeniosą do ZEA około 500 mld USD aktywów, co dodałoby około 6,7% do PKB. Trzy lata później ta prognoza wygląda zachowawczo: samo DIFC podaje, że zarejestrowane tam family offices zarządzały w połowie 2026 roku aktywami o wartości 1,2 bln USD.

Ile ich jest i skąd pochodzą

Według Financial Times liczba family offices w Dubaju wzrosła z około 600 w 2023 roku do około 1 000 w połowie 2025 roku, przy czym znaczna część nowego przyrostu pochodzi od chińskich rodzin, które wcześniej wybrałyby Singapur. Równoległy brytyjski exodus jest dobrze udokumentowany: szacuje się, że w 2025 roku Wielką Brytanię mogło opuścić 16 500 milionerów, a część z nich trafiła do ZEA. Do publicznych przykładów należy Lakshmi Mittal (ArcelorMittal, majątek około 20 mld USD), który przeniósł się z Wielkiej Brytanii z powodu podatku spadkowego i kupił dom w Dubaju oraz grunt na wyspie Naïa; wcześniej wyprowadził się założyciel Revolut, Nikołaj Storonski.

Raport Henley & Partners o migracji zamożnych podał, że napływ netto do ZEA w 2025 roku wyniósł 9 800 milionerów o łącznym majątku inwestycyjnym około 63 mld USD — najwięcej na świecie, o ponad 2 000 więcej niż w USA, które zajęły drugie miejsce. Dla skali: globalna prognoza na 2025 rok zakładała 142 000 przeprowadzających się milionerów, z czego Wielka Brytania traciła około 16 500, a Chiny około 7 800.

Dokąd naprawdę trafiają pieniądze family offices

Badanie Knight Frank obejmujące 150 family offices na świecie (przeciętnie 560 mln USD pod zarządzaniem, łącznie ponad 84 mld USD) wykazało, że nieruchomości konsekwentnie plasują się w pierwszej trójce klas aktywów, a niemal połowa planowała zwiększyć w nich swój udział w ciągu 18 miesięcy. Podział strategii: transakcje okazyjne 32%, value-add (kupić, wyremontować, sprzedać) 30%, zachowawcze core 16%. Typowy horyzont inwestycyjny to 3–9 lat przy docelowej stopie zwrotu 13,8% rocznie, a priorytetem są mieszkania, logistyka, prime residential i hotelarstwo.

Znamienny szczegół: family offices z USA i Australii trzymają w kraju 86–93% kapitału, podczas gdy szwajcarskie, singapurskie i hongkońskie dywersyfikują go znacznie szerzej — i to właśnie ta druga grupa najczęściej otwiera drugą lub trzecią siedzibę w DIFC lub ADGM.

Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego

Przeprowadzka family office to nigdy nie jest zakup jednego mieszkania. Zwykle idzie za nią stały personel, który potrzebuje zarówno powierzchni biurowej w centrum finansowym, jak i reprezentacyjnego mieszkania dla właściciela i zespołu. Oznacza to popyt jednocześnie w dwóch segmentach: prime willi i apartamentów do zamieszkania oraz powierzchni komercyjnych w pobliżu DIFC, gdzie w ZEA obowiązuje odrębny system prawny oparty na angielskim common law — czynnik, który dla kapitału rodzinnego często waży więcej niż nominalna stawka podatkowa.

Taki napływ zwykle idzie w parze ze wzrostem popytu na golden visa, ponieważ długoterminowa rezydencja stała się warunkiem przeniesienia działającej struktury, a nie jej skutkiem ubocznym. Mechanikę opisujemy w tekście jak naprawdę działa golden visa.

Ramy prawne, w których działa większość family offices i funduszy, opisuje nasz przewodnik po DIFC.