Al Jurf

Eine niedrig bebaute Küstenanlage an der Sahel Al Emarat, auf halbem Weg zwischen den beiden Emiraten – Mangroven, ein Yachthafen und Villen mit privatem Strand.

• Zweitwohnsitze an der Küste
• geschützte, dünn besiedelte Uferlinie
• Käufer aus beiden Emiraten

Wie dieser Stadtteil wirklich ist

Was Al Jurf ist

Al Jurf erstreckt sich über rund 3,8 Quadratkilometer mit etwa 1,6 Kilometern Küstenlinie an der Sahel Al Emarat, dem Abschnitt zwischen Dubai und Abu Dhabi, der mitunter als Emirates Riviera vermarktet wird. Die Strände sind mit der Blauen Flagge zertifiziert.

Die Anlage verbindet aufgeschüttete Inseln mit einem Festlandabschnitt, der von einem Kanal umschlossen wird. Gestartet wurde sie von IMKAN Properties; später erwarb Ohana Development einen Teil des Landes – daher sind hier heute zwei Entwickler aktiv.

Im weiteren Umfeld wurden Hunderttausende Bäume gepflanzt, sodass dort, wo früher Wüste war, Wald entstanden ist. In den Schutzzonen leben Hirsche, Gazellen, Antilopen, Oryxantilopen und seltene Vögel.

Die Bebauung ist bewusst niedrig gehalten: Villen mit privatem Strand und Garten, in einer Architektur, die sich am emiratischen Erbe orientiert und nicht an der Moderne Dubais.

Die Lage, nüchtern betrachtet

Die Zufahrt erfolgt über die Sheikh Maktoum Bin Rashid Road. Zum Zayed International Airport sind es etwa 35 Minuten, nach Yas Island rund 40 und zur Dubai Marina ungefähr 45.

Damit liegt Al Jurf für fast alle außerhalb der täglichen Pendelreichweite – und das ist die wichtigste Tatsache über diese Anlage.

Der Käuferkreis besteht deshalb aus Bewohnern beider Emirate, die eine Wochenendimmobilie in Fahrdistanz suchen – ein echter und zugleich spezieller Kreis: vermögend und anderswo bereits wohnhaft.

Schulen, Krankenhäuser, Einkaufszentren und die Attraktionen der Dubai Parks, darunter Bollywood Parks und LEGOLAND, liegen in etwa zwanzig Minuten Entfernung. Damit eignet sich die Anlage auch für eine Familie, die eine Woche bleibt statt nur eine Nacht.

Warum diese Küste anders ist

Das Ufer zwischen den Emiraten ist weitgehend unbebaut, teilweise geschützt und geologisch anders als die Strandfront Dubais: Mangroven, natürliche Buchten und flaches Wasser statt aufgeschütteten Sandes.

Die Bebauungsdichte ist entlang dieses Abschnitts streng begrenzt. Der niedrige Charakter ist also durch die Planung geschützt und nicht vom guten Willen der Entwickler abhängig. Das ist eine dauerhafte Form der Knappheit und das stärkste Argument für eine Investition.

Zur Anlage gehören außerdem der historische Palast Jiwar Al Qasr, Kliniken, Strände und ein Yachthafen sowie Ultra-Luxus-Wellnessresorts – am bekanntesten sind die SHA Residences Emirates der spanischen Spa-Marke.

Der Preis dafür ist die Abgeschiedenheit. Das Angebot innerhalb der Anlage ist im Vergleich zu einem Stadtteil begrenzt, alles andere erreicht man mit dem Auto.

Wie sich der Markt hier verhält

Dies ist ein Zweitwohnsitzmarkt, und Zweitwohnsitzmärkte sind diskretionär. Die Nachfrage lässt rasch nach, wenn die Stimmung kippt, und erholt sich ebenso schnell, wenn sie sich bessert. Das führt zu stärkeren Preisschwankungen als in einem Markt für Hauptwohnsitze.

Die Mietnachfrage ist saisonal und dünn. Wer hier mit der Rendite kalkuliert, kalkuliert das Falsche – für diese Anlage gibt es keine veröffentlichte Bruttorendite, und eine zu erfinden wäre unehrlich.

Die Liquidität ist mäßig: besser als an einem wirklich abgelegenen Ort, aber deutlich schlechter als in Dubai. Ein Verkauf dauert Monate, nicht Wochen.

Genau diese geringe Liquidität ist der Grund, weshalb an dieser Küste häufiger echte Distressed-Gelegenheiten auftauchen als in der Stadt – und so wird auch Ihr eigener Ausstieg aussehen.

Die Frage des Eigentums

Al Jurf liegt in Abu Dhabi, es gelten also die Regeln des Emirats und nicht die Dubais: Freehold für Ausländer ist nur innerhalb ausgewiesener Investitionszonen möglich, und die Aufsichtsbehörde ist das Department of Municipalities and Transport.

Klären Sie vor allem anderen die Ausweisung für das konkrete Grundstück. Ein Anwalt, der nur Transaktionen in Dubai abgewickelt hat, ist kein Ersatz für einen, der in Abu Dhabi arbeitet.

Die Transaktionsdaten sind dünner als in Dubai; die Ermittlung eines Marktpreises stützt sich daher auf eine kleinere Stichprobe und erfordert mehr Urteilsvermögen.

Planen Sie auch die Nebenkosten der Gemeinschaft ein: Die aufwendige Begrünung, ein Yachthafen und die Pflege des Strandes in einer dünn besiedelten Anlage sind im Betrieb nicht billig.

Für wen sich das eignet

Für Käufer, die einen wirklich ruhigen Zweitwohnsitz an der Küste in Fahrdistanz zu beiden Städten suchen, in einer Umgebung, die die VAE sonst nicht bieten, und die ihr Kapital nicht rasch zurückbenötigen.

Für jemanden, dem Mangroven, geschützte Uferlinie und geringe Dichte wichtiger sind als Angebot, Nachtleben und Bequemlichkeit.

Schlecht geeignet ist es für alle, die mit Mieteinnahmen rechnen, die pendeln müssen und für die eine Fahrt von fünfundvierzig Minuten bis zur nächsten Stadt eher anstrengend als erholsam wäre.

Fahren Sie die Strecke zu Ihrem tatsächlichen Wohnort zu der Uhrzeit, zu der Sie sie später fahren würden. Eine Stunde an einem Dienstagnachmittag ist nicht dasselbe wie eine Stunde an einem Freitagabend, und dieser eine Test entscheidet, ob die Anlage für Sie funktioniert.

Wie man einen Kauf hier durchrechnet

Ermitteln Sie die gesamten jährlichen Kosten des Besitzes statt des Einstiegspreises: Nebenkosten der Gemeinschaft, Garten- und Poolpflege, Sicherheit, Versicherung und die Anreise. Bei einem Haus, das nur einige Wochen im Jahr genutzt wird, ist dieser Betrag pro tatsächlich genutzter Nacht ernüchternd.

Rechnen Sie keine Mieteinnahmen in die Rendite ein. Die Nachfrage ist saisonal, es gibt wenige Verwaltungsgesellschaften, und Kurzzeitvermietung hat sich an dieser Küste nie zu einem echten Markt entwickelt.

Denken Sie in zehn Jahren und mehr. Den Wert stützen hier die geschützte Uferlinie und die Dichtebeschränkungen, und beide wirken langsam.

Und klären Sie genau, was rund um Ihr Grundstück gebaut ist und was als Nächstes kommt. Die Anlage wird in Phasen übergeben, und die ersten Jahre verbringt man neben Baustellen.

Die Küste in Zahlen

Al Jurf gehört zur Küste von Ghantoot, entlang der die E11 verläuft. Das benachbarte Projekt Ghantoot Waterfront von Manazel umfasst 1,3 Millionen Quadratmeter mit rund achthundert Grundstücken, und Q Holding entwickelt mit Ora hier 20 Millionen Quadratmeter. Die Häuser an dieser Küste reichen von zwei bis sieben Schlafzimmern, etwa 1 400 bis 12 900 Quadratfuß.

Die Ghantoot Marina bietet etwa 250 Liegeplätze mit angeschlossenem Beach Club und Spa. Zu den für die VAE ungewöhnlicheren Nachbarn zählen der Ghantoot Racing and Polo Club auf dreihundert Hektar mit acht Spielfeldern und die größte Paintball-Anlage des Landes.

Der Al Maktoum International Airport ist etwa dreißig Minuten entfernt, Dubai Parks and Resorts siebzehn und das Jebel Ali Wildlife Sanctuary rund fünfundzwanzig.

Für diese Anlage gibt es keine veröffentlichte Mietrendite, und es sollte auch keine angenommen werden – die Nachfrage ist saisonal und dünn. Kaufen Sie sie als Zweitwohnsitz, den Sie selbst nutzen, nicht als Einkommensobjekt, und klären Sie die Ausweisung als Investitionszone in Abu Dhabi für das konkrete Grundstück.

Häufige Fragen

Wo liegt Al Jurf?

An der Küste Sahel Al Emarat zwischen Dubai und Abu Dhabi, erreichbar über die Sheikh Maktoum Bin Rashid Road – rund 35 Minuten vom Zayed International Airport, 40 von Yas Island und 45 von der Dubai Marina entfernt.

Ist Al Jurf eine Mietinvestition?

Nicht primär. Die Mietnachfrage ist saisonal und dünn, und für die Anlage wird keine verlässliche Bruttorendite veröffentlicht. Es ist ein Zweitwohnsitzmarkt für Bewohner beider Emirate, die eine Wochenendimmobilie in Fahrdistanz wünschen.

Wer entwickelt Al Jurf?

Die Anlage wurde von IMKAN Properties gestartet, Ohana Development erwarb später einen Teil des Landes. Beide sind aktiv, und zu den Projekten zählen Jacob & Co. Beachfront Living und SHA Residences Emirates.

Die oben gezeigte Rendite und der Einstiegspreis sind Richtwerte, mit denen sich Stadtteile untereinander vergleichen lassen. Sie stammen aus Marktübersichten und wurden nicht wie die Zahlen für Dubai aus unserem eigenen Bestand berechnet. Sie sind keine Bewertung einer bestimmten Immobilie und keine Anlageberatung. Freehold-Eigentum für Ausländer in Abu Dhabi ist nur innerhalb ausgewiesener Investitionszonen möglich – klären Sie die Ausweisung für jede konkrete Immobilie, bevor Sie fortfahren.

Ist Al Jurf die richtige Wahl für Sie?

Nennen Sie mir das Budget und den Zweck des Kaufs – Rendite, Wiederverkauf oder ein Zuhause für die Familie. Ich rechne es gegen die Alternative in Dubai bei gleichem Geld durch und sage offen, welche Seite gewinnt. Oft ist es nicht die Seite, die man erwartet.