Al Jurf

Niskozabudowana nadmorska dzielnica na wybrzeżu Sahel Al Emarat, w połowie drogi między dwoma emiratami — namorzyny, marina i wille z prywatną plażą.

• nadmorskie drugie domy
• chroniona, mało zagęszczona linia brzegowa
• kupujący z obu emiratów

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest Al Jurf

Al Jurf zajmuje około 3,8 kilometra kwadratowego i ma około 1,6 kilometra linii brzegowej na wybrzeżu Sahel Al Emarat — odcinku między Dubajem a Abu Zabi, który bywa promowany jako Emirates Riviera. Plaże mają certyfikat Blue Flag.

Dzielnica łączy sztuczne wyspy z częścią lądową otoczoną kanałem. Zainicjowała ją firma IMKAN Properties, a następnie część gruntów przejęła Ohana Development — dlatego działają tu dziś dwaj deweloperzy.

Na szerszym obszarze posadzono setki tysięcy drzew, tworząc las tam, gdzie była pustynia, a w strefach ochrony żyją jelenie, gazele, antylopy, oryksy i rzadkie ptaki.

Zabudowa jest celowo niska: wille z prywatnymi plażami i ogrodami, w architekturze czerpiącej z emirackiego dziedzictwa, a nie z dubajskiego modernizmu.

Lokalizacja bez upiększeń

Dojazd prowadzi drogą Sheikh Maktoum Bin Rashid Road. Do Zayed International Airport jest około 35 minut, na Yas Island około 40, a do Dubai Marina około 45.

To oznacza, że Al Jurf leży poza zasięgiem codziennych dojazdów dla niemal wszystkich — i jest to najważniejszy fakt o tej dzielnicy.

Pulę nabywców tworzą więc mieszkańcy obu emiratów, którzy szukają weekendowej nieruchomości w zasięgu samochodu — pula realna, ale wąska: zamożni ludzie, którzy mają już gdzie mieszkać.

Szkoły, szpitale, centra handlowe i atrakcje Dubai Parks, w tym Bollywood Parks i LEGOLAND, są w odległości około dwudziestu minut, co sprawia, że dzielnica nadaje się dla rodziny spędzającej tu tydzień, a nie tylko jedną noc.

Dlaczego to wybrzeże jest inne

Brzeg między emiratami jest w dużej mierze niezabudowany, miejscami chroniony i geologicznie odmienny od dubajskiego nabrzeża: namorzyny, naturalne zatoczki i płytka woda zamiast nasypanego piasku.

Ograniczenia zagęszczenia zabudowy na tym odcinku są surowe, co oznacza, że niski charakter zabudowy chroni plan zagospodarowania, a nie dobra wola dewelopera. To trwała forma rzadkości i najmocniejszy punkt uzasadnienia inwestycji.

W dzielnicy znajdują się też zabytkowy pałac Jiwar Al Qasr, kliniki, plaże i marina, a także ultraluksusowe kurorty wellness — najbardziej znany to SHA Residences Emirates, od hiszpańskiej marki spa.

Ceną za to jest izolacja. Infrastruktura wewnątrz dzielnicy jest ograniczona w porównaniu z dzielnicą miejską, a wszystko inne wymaga dojazdu samochodem.

Jak zachowuje się tutejszy rynek

To rynek drugich domów, a rynki drugich domów są dyskrecjonalne. Popyt szybko słabnie, gdy nastroje się pogarszają, i szybko się odbudowuje, gdy się poprawiają, co daje większą zmienność cen niż na rynku nieruchomości do stałego zamieszkania.

Popyt najmu jest sezonowy i niewielki. Kto ocenia tę inwestycję przez pryzmat rentowności, ocenia niewłaściwą rzecz — dla tej dzielnicy nie publikuje się żadnej rentowności brutto, a jej wymyślanie byłoby nieuczciwe.

Płynność jest umiarkowana: lepsza niż w naprawdę odległym miejscu, ale znacznie gorsza niż w Dubaju. Wyjście z inwestycji zajmuje miesiące, a nie tygodnie.

Ta sama niska płynność sprawia, że prawdziwe okazje z przymusowej sprzedaży pojawiają się na tym wybrzeżu częściej niż w mieście — i tak właśnie będzie wyglądało także Państwa własne wyjście.

Kwestia własności

Al Jurf leży w Abu Zabi, więc obowiązują tu przepisy tego emiratu, a nie Dubaju: własność typu freehold dla cudzoziemców jest możliwa wyłącznie w wyznaczonych strefach inwestycyjnych, a organem nadzorczym jest Department of Municipalities and Transport.

Przed wszystkim innym należy potwierdzić status konkretnej działki. Prawnik, który obsługiwał dotąd tylko transakcje w Dubaju, nie zastąpi tego, który pracuje w Abu Zabi.

Dane transakcyjne są skromniejsze niż w Dubaju, więc ustalenie ceny rynkowej opiera się na mniejszej próbie i wymaga więcej osądu.

Trzeba też uwzględnić opłatę serwisową dzielnicy: rozległe tereny zielone, marina i utrzymanie plaż w mało zagęszczonej dzielnicy nie są tanie.

Dla kogo jest ta dzielnica

Dla kupującego, który chce naprawdę cichego nadmorskiego drugiego domu w zasięgu samochodu od obu miast, w środowisku, jakiego ZEA poza tym nie oferują, i który nie potrzebuje szybkiego zwrotu kapitału.

Dla kogoś, kto ceni namorzyny, chronioną linię brzegową i niską zabudowę bardziej niż infrastrukturę, życie nocne i wygodę.

Nie nadaje się dla nikogo, kto liczy na dochód z najmu, dla osób dojeżdżających do pracy ani dla tych, których czterdziestopięciominutowa jazda do najbliższego miasta męczyłaby, zamiast odprężać.

Warto przejechać trasę do miejsca, w którym faktycznie Państwo mieszkają, o tej porze, o której będą nią Państwo jeździć. Godzina we wtorek po południu to nie to samo co godzina w piątek wieczorem, a ten jeden test rozstrzyga, czy ta dzielnica się sprawdzi.

Jak oszacować opłacalność zakupu

Należy wyliczyć pełny roczny koszt posiadania, a nie samą cenę wejścia: opłatę serwisową, utrzymanie ogrodu i basenu, ochronę, ubezpieczenie i podróże. Dla domu używanego kilka tygodni w roku ta kwota w przeliczeniu na jedną faktycznie spędzoną noc daje do myślenia.

Nie należy wliczać dochodu z najmu do stopy zwrotu. Popyt jest sezonowy, firm zarządzających jest niewiele, a najem krótkoterminowy nigdy nie rozwinął się tu w prawdziwy rynek.

Trzeba myśleć w perspektywie dziesięciu lat i dłużej. Na wartość wpływają tu chroniona linia brzegowa i ograniczenia zagęszczenia, a oba czynniki działają powoli.

I trzeba dokładnie ustalić, co powstaje wokół działki i co będzie dalej. Dzielnica jest oddawana etapami, a pierwsze lata upływają obok budowy.

Wybrzeże w liczbach

Al Jurf jest częścią wybrzeża Ghantoot, wzdłuż którego biegnie E11. Sąsiedni projekt Ghantoot Waterfront firmy Manazel obejmuje 1,3 miliona metrów kwadratowych i około ośmiuset działek, a Q Holding wraz z Ora rozwija tu 20 milionów metrów kwadratowych. Domy na tym wybrzeżu mają od dwóch do siedmiu sypialni, mniej więcej od 1 400 do 12 900 stóp kwadratowych.

Ghantoot Marina ma około 250 miejsc cumowniczych oraz klub plażowy i spa. Wśród sąsiadów są rzeczy niezwykłe jak na ZEA: Ghantoot Racing and Polo Club na trzystu hektarach z ośmioma boiskami oraz największy w kraju obiekt do paintballa.

Do Al Maktoum International Airport jest około trzydziestu minut, do Dubai Parks and Resorts siedemnaście, a do rezerwatu przyrody Jebel Ali około dwudziestu pięciu.

Dla tej dzielnicy nie publikuje się rentowności z najmu i nie należy jej zakładać — popyt jest sezonowy i niewielki. Kupuje się ją jako drugi dom, z którego będą Państwo korzystać, a nie jako aktywo dochodowe, i trzeba potwierdzić status strefy inwestycyjnej Abu Zabi dla konkretnej działki.

Najczęstsze pytania

Gdzie leży Al Jurf?

Na wybrzeżu Sahel Al Emarat między Dubajem a Abu Zabi, z dojazdem drogą Sheikh Maktoum Bin Rashid Road — około 35 minut od Zayed International Airport, 40 od Yas Island i 45 od Dubai Marina.

Czy Al Jurf to inwestycja pod wynajem?

Nie przede wszystkim. Popyt najmu jest sezonowy i niewielki, a dla dzielnicy nie publikuje się wiarygodnej rentowności brutto. To rynek drugich domów, obsługujący mieszkańców obu emiratów, którzy chcą weekendowej nieruchomości w zasięgu samochodu.

Kto rozwija Al Jurf?

Dzielnicę zainicjowała firma IMKAN Properties, a część gruntów przejął następnie Ohana Development. Obie firmy są aktywne, a wśród projektów są Jacob & Co. Beachfront Living i SHA Residences Emirates.

Pokazane wyżej wskaźniki rentowności i cena wejścia to wartości orientacyjne, służące do porównywania dzielnic między sobą; pochodzą z podsumowań rynkowych, a nie są wyliczone na podstawie naszej własnej oferty, jak dane dla Dubaju. Nie są wyceną żadnej konkretnej nieruchomości ani poradą inwestycyjną. Własność typu freehold dla cudzoziemców w Abu Zabi jest możliwa wyłącznie w wyznaczonych strefach inwestycyjnych — przed podjęciem dalszych kroków należy potwierdzić status konkretnej nieruchomości.

Czy Al Jurf to dobry wybór dla Państwa?

Proszę podać budżet i cel zakupu — procent, odsprzedaż albo miejsce do mieszkania dla rodziny. Zestawię to z dubajską alternatywą za te same pieniądze i powiem wprost, która strona wygrywa. Często nie jest to ta, której ludzie się spodziewają.