Al Jurf

Una comunità costiera a bassa densità sulla Sahel Al Emarat, a metà strada tra i due emirati: mangrovie, un porto turistico e ville con spiaggia privata.

• seconde case sul mare
• litorale protetto a bassa densità
• acquirenti di entrambi gli emirati

Com'è davvero questo quartiere

Che cos'è Al Jurf

Al Jurf si estende su circa 3,8 chilometri quadrati, con circa 1,6 chilometri di costa lungo la Sahel Al Emarat, il tratto tra Dubai e Abu Dhabi che a volte viene presentato come Emirates Riviera. Le spiagge hanno la certificazione Blue Flag.

La comunità unisce isole bonificate a una parte sulla terraferma circondata da un canale. È stata lanciata da IMKAN Properties, e in seguito Ohana Development ha acquisito una parte dei terreni: oggi qui operano quindi due sviluppatori.

Nell'area circostante sono stati piantati centinaia di migliaia di alberi, che hanno creato un bosco dove prima c'era il deserto, e le zone protette ospitano cervi, gazzelle, antilopi, orici e uccelli rari.

L'edificato è volutamente basso: ville con spiagge private e giardini, in un'architettura ispirata al patrimonio emiratino e non al modernismo di Dubai.

La posizione, detta senza giri di parole

L'accesso avviene da Sheikh Maktoum Bin Rashid Road. Lo Zayed International Airport dista circa 35 minuti, Yas Island circa 40 e Dubai Marina circa 45.

Questo colloca Al Jurf fuori dal raggio del pendolarismo quotidiano per quasi tutti, ed è il fatto più importante di tutta la comunità.

Il bacino di acquirenti è quindi composto da residenti di entrambi gli emirati che desiderano una casa per il fine settimana raggiungibile in auto: un bacino reale e ben preciso, fatto di persone benestanti che hanno già una casa altrove.

Scuole, ospedali, centri commerciali e le attrazioni di Dubai Parks, tra cui Bollywood Parks e LEGOLAND, si trovano a una ventina di minuti, il che rende la comunità praticabile per una famiglia che si ferma una settimana e non una sola notte.

Perché questa costa è diversa

Il litorale tra i due emirati è in gran parte non edificato, in alcuni punti protetto, e geologicamente diverso dal lungomare di Dubai: mangrovie, insenature naturali e acque basse anziché sabbia di bonifica.

Lungo questo tratto le restrizioni di densità sono severe: il carattere a bassa densità è quindi tutelato dalla pianificazione e non dalla buona volontà dello sviluppatore. È una forma duratura di scarsità e la parte più solida della tesi d'investimento.

La comunità ospita anche lo storico palazzo Jiwar Al Qasr, cliniche, spiagge e un porto turistico, oltre a resort benessere ultra-lusso, il più noto dei quali è SHA Residences Emirates, del marchio spagnolo di spa.

Il rovescio della medaglia è l'isolamento. All'interno della comunità i servizi sono limitati rispetto a un quartiere di città, e per tutto il resto bisogna spostarsi in auto.

Come si comporta il mercato qui

Questo è un mercato di seconde case, e i mercati di seconde case sono discrezionali. La domanda si indebolisce in fretta quando il clima cambia e si riprende in fretta quando migliora, il che produce una volatilità dei prezzi maggiore rispetto a un mercato di prime case.

La domanda di affitto è stagionale e scarsa. Chi valuta l'operazione in base al rendimento sta valutando la cosa sbagliata: per questa comunità non esiste un rendimento lordo pubblicato e inventarne uno sarebbe disonesto.

La liquidità è moderata: migliore di una località davvero remota, ma molto peggiore di Dubai. Le uscite richiedono mesi, non settimane.

La stessa scarsa liquidità spiega perché su questa costa le vere occasioni da vendita forzata compaiono più spesso che in città, ed è anche l'aspetto che avrà la vostra uscita.

La questione della proprietà

Al Jurf si trova ad Abu Dhabi, quindi valgono le regole dell'emirato e non quelle di Dubai: la proprietà freehold per gli stranieri è disponibile solo all'interno di apposite zone d'investimento designate, e l'autorità competente è il Department of Municipalities and Transport.

Prima di ogni altra cosa verificate la designazione per il lotto specifico. Un legale che ha seguito solo transazioni a Dubai non può sostituire uno che lavora ad Abu Dhabi.

I dati sulle transazioni sono più scarsi che a Dubai, quindi stabilire un prezzo di mercato si basa su un campione più ridotto e richiede più giudizio.

Mettete a budget anche le spese di servizio della comunità: il verde esteso, un porto turistico e la manutenzione delle spiagge in una comunità a bassa densità non sono economici da gestire.

A chi si adatta

A chi desidera una seconda casa sul mare davvero tranquilla, raggiungibile in auto da entrambe le città, in un ambiente che gli Emirati non offrono altrove, e non ha bisogno di rientrare in fretta del capitale.

A chi dà più valore a mangrovie, litorale protetto e bassa densità che a servizi, vita notturna e comodità.

Si adatta male a chi punta sul reddito da locazione, a chi fa il pendolare e a chi troverebbe quarantacinque minuti di auto fino alla città più vicina faticosi anziché rigeneranti.

Percorrete il tragitto fino al luogo in cui vivete davvero, all'ora in cui lo fareste. Un'ora di martedì pomeriggio non è un'ora di venerdì sera, e questo solo test decide se la comunità fa per voi.

Come valutare un acquisto qui

Calcolate il costo annuo complessivo del possesso e non il prezzo d'ingresso: spese di servizio, manutenzione di giardino e piscina, sicurezza, assicurazione e viaggi. Per una casa usata poche settimane l'anno, questa cifra per ogni notte di utilizzo effettivo fa riflettere.

Non inserite il reddito da affitto nel calcolo del rendimento. La domanda è stagionale, le società di gestione sono poche e gli affitti brevi non sono mai diventati un vero mercato su questa costa.

Ragionate su dieci anni e oltre. A sostenere il valore qui sono il litorale protetto e le restrizioni di densità, e entrambi agiscono lentamente.

E accertatevi esattamente di che cosa c'è intorno al vostro lotto e di che cosa arriverà. La comunità viene consegnata per fasi e i primi anni si vivono accanto a un cantiere.

La costa in numeri

Al Jurf fa parte della costa di Ghantoot, con la E11 che le corre accanto. Il vicino progetto Ghantoot Waterfront di Manazel copre 1,3 milioni di metri quadrati con circa ottocento lotti, e Q Holding con Ora sta sviluppando qui 20 milioni di metri quadrati. Le case lungo questa costa vanno da due a sette camere da letto, indicativamente da 1 400 a 12 900 piedi quadrati.

Ghantoot Marina conta circa 250 posti barca, con un beach club e una spa annessi. Tra i vicini più insoliti per gli Emirati: il Ghantoot Racing and Polo Club, su trecento ettari con otto campi, e il più grande campo di paintball del paese.

L'Al Maktoum International Airport dista circa trenta minuti, Dubai Parks and Resorts diciassette e la riserva naturale di Jebel Ali circa venticinque.

Per questa comunità non esiste un rendimento da locazione pubblicato e nessuno va dato per scontato: la domanda è stagionale e scarsa. Acquistatela come seconda casa che userete, non come bene da reddito, e verificate la designazione di zona d'investimento di Abu Dhabi per il lotto specifico.

Domande frequenti

Dove si trova Al Jurf?

Sulla costa della Sahel Al Emarat, tra Dubai e Abu Dhabi, raggiungibile da Sheikh Maktoum Bin Rashid Road: circa 35 minuti dallo Zayed International Airport, 40 da Yas Island e 45 da Dubai Marina.

Al Jurf è un investimento da affitto?

Non principalmente. La domanda di affitto è stagionale e scarsa, e per la comunità non è pubblicato alcun rendimento lordo affidabile. È un mercato di seconde case rivolto ai residenti di entrambi gli emirati che desiderano una casa per il fine settimana raggiungibile in auto.

Chi sviluppa Al Jurf?

La comunità è stata lanciata da IMKAN Properties, e Ohana Development ha poi acquisito una parte dei terreni. Entrambi sono attivi, e tra i progetti figurano Jacob & Co. Beachfront Living e SHA Residences Emirates.

Il rendimento e il prezzo d'ingresso indicati sopra sono cifre indicative per confrontare i quartieri tra loro, ricavate da sintesi di mercato e non calcolate sul nostro inventario come invece i numeri di Dubai. Non sono una valutazione di alcun immobile specifico né una consulenza d'investimento. La proprietà freehold per gli stranieri ad Abu Dhabi è disponibile solo all'interno di zone d'investimento designate: verificate la designazione per ogni immobile specifico prima di procedere.

Al Jurf fa al caso vostro?

Ditemi il budget e lo scopo dell'acquisto: una rendita in percentuale, una rivendita o un posto dove far vivere la famiglia. Lo confronterò con l'alternativa di Dubai a parità di capitale e vi dirò con chiarezza da che parte sta il vantaggio. Spesso non è la parte che le persone si aspettano.