Ein neues Dubaier Viertel oder ein etabliertes: Was fünf Jahre tatsächlich verändern

Das Argument für ein neues Viertel ist immer dasselbe, und es ist nicht unehrlich: So sahen die reifen Viertel einmal aus, und wer damals kaufte, fuhr gut. Dubai Marina, Downtown und Dubai Hills durchliefen alle die Phase der Bauzäune, des Baustellenverkehrs und der versprochenen Infrastruktur, und der frühe Einstieg in einen gut geführten Masterplan hat sich historisch bewährt.

Was das Argument auslässt, ist die Form der Jahre dazwischen, und dort liegt die eigentliche Entscheidung. Ein neues und ein etabliertes Viertel unterscheiden sich in vier Dingen – Angebot, Infrastruktur, Aussicht und Ausstieg –, und jedes bewegt sich nach eigenem Zeitplan.

Angebot: der Unterschied, der nicht verschwindet

Ein etabliertes Viertel hat eine feste Zahl an Einheiten. Jumeirah ist der Extremfall: Das Land ist ausgebaut, strenge Höhenvorgaben verhindern Verdichtung, und die Grundstücke gehören Familien, die meist nicht verkaufen. Das Ergebnis ist ein Markt, der sich völlig anders verhält als der Rest von Dubai – dünn, langsam und bemerkenswert stabil. Für einen Eigentümer ist das der stärkste Teil der Investitionsthese, denn das Angebot wächst nicht, und es gibt keinen Mechanismus, es schnell zu erhöhen.

Ein neues Viertel hat die gegenteilige Eigenschaft, und es ist Arithmetik, keine Prognose: In einem Markt ohne Flächenbeschränkung wird jeder Preisanstieg durch neues Angebot beantwortet, was das Wertwachstum deckelt, wie gut die These auch ist. Das galt in jedem Dubaier Viertel mit reichlich Land. Wo der Bauträger noch Phasen freigibt, konkurriert jede Freigabe direkt mit den bestehenden Eigentümern im Wiederverkauf.

Infrastruktur: was kommt und wann

In einem teilweise gebauten Viertel zu leben bedeutet Baulärm, unfertigen Einzelhandel, wenig Gastronomie und Einrichtungen, die versprochen statt vorhanden sind. Frühe Käufer in mehreren der angesehensten Masterpläne erlebten genau das mehrere Jahre lang, und ihre Mieter senkten die Miete entsprechend.

Das zweite Risiko ist, dass sich Masterpläne ändern. Phasen werden umgereiht, Dichten angepasst und zentrale Elemente der Werbung stillschweigend gestrichen. Das ist bei allen Bauträgern immer wieder vorgekommen, auch bei den guten. Verlassen kann man sich auf die Phase, die vertraglich vereinbart und im Bau ist.

Beides ist kein Grund, ein neues Viertel zu meiden. Beides sind Gründe, den Kauf nach dem zu bewerten, was existiert, plus dem, was wirklich gebaut wird, und den Rest als Aufwärtspotenzial zu behandeln, für das man nicht bezahlt hat.

Die Aussicht, die tatsächlich verkauft wird

In einem in Phasen gebauten Masterplan am Wasser kann eine Position in der ersten Reihe heute zur zweiten Reihe werden, sobald die nächste Phase fertig ist. Wasser lässt sich nicht bebauen; alles andere schon. Masterplan und aktuelle Genehmigungen zeigen, welche Einheiten wirklich geschützt sind, und die Frage ist konkret: Welche Grundstücksnummern liegen zwischen Ihrem Gebäude und dem Wasser, und welche Höhe ist dort zulässig.

Das ist die folgenreichste Einzelprüfung beim Kauf in einem entstehenden Viertel am Wasser, denn der Aufschlag für die Aussicht ist groß, und genau er wird bepreist.

Ausstieg: die Asymmetrie

Das Argument eines etablierten Viertels ist die Liquidität. In den liquidesten Teilen der Stadt findet eine Einheit schneller einen Käufer als fast überall sonst, und der Unterschied zwischen drei Wochen und acht Monaten Verkaufszeit wiegt regelmäßig schwerer als der Unterschied im Einstiegspreis.

Der Ausstieg aus einem neuen Viertel ist strukturell schwächer, solange das Viertel unvollständig ist. Wer innerhalb von drei Jahren verkauft, verkauft in ein unfertiges Quartier, während der Bauträger noch neue Phasen freigibt – eine schlechte Position von der Konstruktion her, nicht durch Pech. In abgelegenen Wohnanlagen ist der Effekt noch schärfer: Sehr große Häuser in einer unvollständigen Anlage haben einen kleinen Käuferkreis, bis die Anlage reift, was es zu Geld macht, das man dort stehen lassen können muss.

Was fünf Jahre in einem neuen Viertel tatsächlich bringen

• Einzelhandel und Gastronomie, die existieren statt gezeichnet zu sein, also die Veränderung, die Mieter zuerst bemerken und bezahlen.
• Schulen, wenn Familien als Mieter geplant sind – und ein realistischer Zeitplan dafür, den man prüfen statt annehmen sollte.
• Eine erprobte Anlagenverwaltung und eine Nebenkostenhistorie, die lang genug ist, um einen Verlauf daraus zu lesen.
• Möglicherweise Verkehrsanbindung. Behandeln Sie eine angekündigte Verbindung als Aufwärtspotenzial und nicht als etwas, wofür Sie bezahlt haben, und prüfen Sie den aktuell veröffentlichten Stand statt einer älteren Ankündigung.
• Nicht, in der Regel, ein Ende des Angebots. Ein großer Masterplan gibt im fünften Jahr noch Phasen frei, und das umliegende Land ist immer noch da.

Was fünf Jahre mit einem etablierten Viertel machen

Meist altern die Gebäude. Ein großer Teil des Bestands in den älteren Türmen ist inzwischen fünfzehn bis zwanzig Jahre alt, und das ist das zentrale Thema in diesen Vierteln: Manche Türme wurden ordentlich gepflegt und sind von neuen nicht zu unterscheiden; andere hatten Aufzugsausfälle, Probleme mit den Kühlanlagen (Chillern), Fassadenmängel und Streit um Nebenkosten. Zwei Gebäude desselben Baujahrs an derselben Straße können in völlig verschiedenem Zustand sein, und der Unterschied liegt bei der Verwaltungsgesellschaft und der Eigentümergemeinschaft, nicht beim Bauträger.

Im älteren Villenbestand ist der Effekt ähnlich und teurer – zwanzig bis vierzig Jahre alte Häuser bringen erhebliche Sanierungskosten mit sich, und dort zählt das Grundstück meist mehr als das Haus darauf.

Wie man zwischen beiden wählt

• Nennen Sie das Teilviertel, nicht den Masterplan. Ein Inserat, das nur den Namen des Masterplans nennt, sagt fast nichts: Innerhalb eines Plans sind fertiggestellte Teile funktionierende Wohnlagen und nicht gelieferte Grundstücke mit Bauzaun und Fertigstellungsdatum.
• Bepreisen Sie, was vertraglich vereinbart ist. Bewerten Sie den Kauf nach dem, was mit Fertigstellungsdatum im Bau ist, nicht nach der Tafel im Verkaufszentrum.
• Kaufen Sie in einem etablierten Viertel das Gebäude. Drei Jahre Nebenkostenhistorie, der Stand der Rücklage und die Bilanz tatsächlich ausgeführter Großarbeiten trennen einen guten Kauf von einem schlechten.
• Passen Sie den Horizont ehrlich an. Ein langer Masterplan ist eine lange Haltedauer; wenn das Geld in drei Jahren zurückkommen muss, ist es das falsche Objekt, unabhängig von der späteren Qualität des Viertels.

Lassen Sie sich Phase, Fertigstellungsdatum und angrenzende Grundstücke vor der Unterschrift schriftlich bestätigen, statt sich auf die Masterplan-Tafel zu verlassen.

Grundlage: Viertelmaterial aus den englischsprachigen Gebietsführern dieser Website – Jumeirah, Dubai Creek Harbour, Dubai Marina und die Villenanlagen – sowie die Antworten zu Off-plan und Due Diligence in unserem englischsprachigen Käufer-FAQ.