Un quartiere nuovo di Dubai o uno consolidato: che cosa cambiano davvero cinque anni

L'argomento a favore di un quartiere nuovo è sempre lo stesso e non è disonesto: ecco come erano un tempo i quartieri maturi, e chi comprò allora fece bene. Dubai Marina, Downtown e Dubai Hills hanno tutti attraversato la fase di recinzioni, traffico di cantiere e servizi promessi, e comprare presto in un masterplan ben gestito ha storicamente funzionato.

Ciò che l'argomento tralascia è la forma degli anni intermedi, ed è lì che vive la decisione. Un quartiere nuovo e uno consolidato differiscono su quattro punti — offerta, servizi, vista e uscita — e ciascuno si muove con i propri tempi.

Offerta: la differenza che non scompare

Un quartiere consolidato ha un numero fisso di unità. Jumeirah è il caso estremo: il terreno è edificato fino in fondo, rigidi limiti di altezza impediscono la densificazione e i lotti sono in mano a famiglie che per lo più non vendono. Ne risulta un mercato che si comporta molto diversamente dal resto di Dubai — sottile, lento e notevolmente stabile. Per un proprietario è la parte più forte della tesi d'investimento, perché l'offerta non cresce e non esiste alcun meccanismo per aumentarla rapidamente.

Un quartiere nuovo ha la proprietà opposta, ed è aritmetica, non previsione: in un mercato senza vincoli di terreno, ogni aumento di prezzo è incontrato da nuova offerta, che limita la crescita del capitale per quanto buona sia la tesi. Ciò vale per ogni quartiere di Dubai con terreno abbondante. Dove il costruttore sta ancora rilasciando fasi, ogni rilascio entra in concorrenza diretta con i proprietari esistenti in rivendita.

Servizi: che cosa arriva e quando

Vivere in un quartiere parzialmente costruito significa rumore di cantiere, commercio incompleto, pochi ristoranti e servizi promessi ma non presenti. I primi acquirenti di diversi tra i masterplan più apprezzati hanno vissuto esattamente questo per diversi anni, e i loro inquilini hanno scontato l'affitto di conseguenza.

Il secondo rischio è che i masterplan cambiano. Le fasi vengono riordinate, le densità riviste e gli elementi centrali dell'offerta commerciale silenziosamente abbandonati. È accaduto ripetutamente con tutti i costruttori, compresi i buoni. Ciò su cui si può contare è la fase contrattualizzata e in costruzione.

Nessuno dei due è un motivo per evitare un quartiere nuovo. Entrambi sono motivi per valutare l'acquisto su ciò che esiste più ciò che si sta realmente costruendo, e per trattare il resto come un potenziale che non si è pagato.

La vista, che è ciò che si vende

In un masterplan sul mare a fasi, la prima fila di oggi può diventare seconda fila quando la fase successiva sarà completata. Sull'acqua non si può costruire; su tutto il resto sì. Il masterplan e i permessi in vigore diranno quali unità sono davvero protette, e la domanda da fare è precisa: quali numeri di lotto stanno tra il vostro edificio e l'acqua e quale altezza vi è consentita.

È la verifica più determinante su un acquisto in un quartiere sul mare in sviluppo, perché il premio per la vista è grande ed è esattamente ciò che viene prezzato.

Uscita: l'asimmetria

L'argomento di un quartiere consolidato è la liquidità. Nelle parti più liquide della città un'unità trova un acquirente più in fretta che quasi ovunque, e la differenza tra vendere in tre settimane e vendere in otto mesi pesa regolarmente più della differenza nel prezzo d'ingresso.

L'uscita da un quartiere nuovo è strutturalmente più debole finché il quartiere è incompleto. Vendere entro tre anni significa vendere in un quartiere non finito mentre il costruttore rilascia ancora nuove fasi — una posizione sfavorevole per costruzione, non per sfortuna. Nelle comunità remote l'effetto è ancora più netto: case molto grandi in una comunità incompleta hanno un bacino di acquirenti ridotto finché la comunità non matura, il che ne fa denaro che bisogna poter lasciare immobilizzato.

Che cosa compra cinque anni in un quartiere nuovo

• Commercio e ristorazione che esistono anziché essere disegnati, il cambiamento che gli inquilini notano per primo e per cui pagano.
• Scuole, se il piano prevede inquilini con famiglia — e una tempistica realistica per esse, da verificare anziché presumere.
• Una gestione della comunità collaudata e uno storico di spese di gestione abbastanza lungo da leggerne una traiettoria.
• Forse i trasporti. Trattate un collegamento annunciato come potenziale anziché come qualcosa che avete pagato, e verificate lo stato pubblicato attuale anziché un annuncio più vecchio.
• Non, di solito, la fine dell'offerta. Un grande masterplan rilascia ancora fasi al quinto anno e il terreno circostante è ancora lì.

Che cosa fanno cinque anni a un quartiere consolidato

Per lo più invecchiano gli edifici. Gran parte dell'offerta nelle torri più vecchie ha ora quindici-vent'anni, ed è questo il tema centrale in quei quartieri: alcune torri sono state mantenute bene e sono indistinguibili da nuove; altre hanno avuto guasti agli ascensori, problemi ai chiller, problemi di facciata e dispute sulle spese di gestione. Due edifici della stessa epoca sulla stessa strada possono essere in condizioni completamente diverse, e la differenza la fanno la società di gestione e l'associazione dei proprietari, non il costruttore.

Nelle ville più vecchie l'effetto è simile e più costoso — case di venti-quarant'anni comportano costi di ristrutturazione sostanziali, e lì conta di solito più il lotto che la casa che vi sorge.

Come scegliere tra i due

• Indicate il sotto-quartiere, non il masterplan. Un annuncio che riporta solo il nome del masterplan dice quasi nulla: dentro un solo piano, i quartieri consegnati sono comunità funzionanti e quelli non consegnati sono lotti con recinzioni e una data di completamento.
• Prezzate ciò che è contrattualizzato. Valutate l'acquisto su ciò che è in costruzione con una data di completamento, non sul pannello dello showroom.
• In un quartiere consolidato, comprate l'edificio. Tre anni di storico delle spese di gestione, il saldo del fondo di riserva e il registro dei lavori straordinari effettivamente eseguiti separano un buon acquisto da uno scadente.
• Abbinate l'orizzonte con onestà. Un grande masterplan è una detenzione lunga; se il denaro deve tornare in tre anni, è l'asset sbagliato qualunque sia la qualità finale del quartiere.

Confermate per iscritto la fase, la data di completamento e i lotti adiacenti prima di firmare, anziché dal pannello del masterplan.

Sulla base del materiale sui quartieri nelle guide inglesi di questo sito — Jumeirah, Dubai Creek Harbour, Dubai Marina e le comunità di ville — e delle risposte su off-plan e due diligence nelle nostre FAQ inglesi per l'acquirente.