Un nouveau quartier de Dubaï ou un quartier établi : ce que cinq ans changent réellement

L'argument en faveur d'un nouveau quartier est toujours le même, et il n'est pas malhonnête : voilà à quoi ressemblaient autrefois les quartiers matures, et ceux qui ont acheté à ce moment-là s'en sont bien trouvés. Dubai Marina, Downtown et Dubai Hills sont tous passés par la phase des palissades, de la circulation de chantier et des équipements promis, et acheter tôt dans un plan directeur bien conduit a historiquement fonctionné.

Ce que l'argument omet, c'est la forme des années intermédiaires, là où se joue réellement la décision. Un nouveau quartier et un quartier établi diffèrent sur quatre points, l'offre, les équipements, la vue et la sortie, et chacun évolue selon son propre calendrier.

L'offre : la différence qui ne disparaît pas

Un quartier établi a un nombre d'unités fixe. Jumeirah en est le cas extrême : le terrain est entièrement bâti, des limites de hauteur strictes empêchent la densification, et les parcelles sont détenues par des familles qui, pour la plupart, ne vendent pas. Il en résulte un marché qui se comporte très différemment du reste de Dubaï : étroit, lent et remarquablement stable. Pour un propriétaire, c'est le point le plus solide de la thèse d'investissement, car l'offre ne croît pas et aucun mécanisme ne permet de l'augmenter rapidement.

Un nouveau quartier a la propriété inverse, et c'est de l'arithmétique et non de la prévision : sur un marché sans contrainte foncière, toute hausse de prix est suivie de nouvelle offre, ce qui plafonne la plus-value quelle que soit la qualité de la thèse. Cela s'est vérifié dans tous les quartiers de Dubaï disposant de terrain en abondance. Là où le promoteur lance encore des phases, chaque lancement fait directement concurrence aux propriétaires existants à la revente.

Les équipements : ce qui arrive, et quand

Vivre dans un quartier partiellement construit, c'est subir le bruit des chantiers, des commerces incomplets, une offre de restauration limitée et des équipements promis plutôt que présents. Les premiers acheteurs de plusieurs des plans directeurs les plus réputés ont vécu exactement cela pendant plusieurs années, et leurs locataires ont décoté le loyer en conséquence.

Le second risque est que les plans directeurs changent. Des phases sont réordonnancées, des densités révisées, et des éléments essentiels de l'argumentaire discrètement abandonnés. Cela s'est produit à maintes reprises chez tous les promoteurs, y compris les bons. Ce sur quoi l'on peut compter, c'est la phase contractualisée et en cours de construction.

Ni l'un ni l'autre n'est une raison d'éviter un nouveau quartier. Ce sont deux raisons de valoriser l'achat sur ce qui existe et sur ce qui est réellement en construction, et de traiter le reste comme un potentiel que l'on n'a pas payé.

La vue, qui est ce que l'on vend

Dans un plan directeur front de mer réalisé par phases, une première ligne aujourd'hui peut devenir une seconde ligne une fois la phase suivante achevée. L'eau ne peut pas être construite ; tout le reste le peut. Le plan directeur et les permis en vigueur indiqueront quelles unités sont réellement protégées, et la question à poser est précise : quels numéros de parcelles se trouvent entre votre immeuble et l'eau, et quelle hauteur y est autorisée.

C'est le contrôle le plus lourd de conséquences lors d'un achat dans un quartier en développement en bord de mer, car la prime de vue est importante et c'est précisément ce qui est valorisé.

La sortie : l'asymétrie

L'argument d'un quartier établi, c'est la liquidité. Dans les parties les plus liquides de la ville, un bien trouve preneur plus vite que presque partout ailleurs, et la différence entre vendre en trois semaines et vendre en huit mois pèse couramment plus que la différence de prix d'entrée.

La sortie d'un nouveau quartier est structurellement plus faible tant que le quartier est inachevé. Vendre dans les trois ans, c'est vendre dans un quartier inachevé alors que le promoteur lance encore de nouvelles phases : une mauvaise position par construction, et non par malchance. Dans les communautés isolées, l'effet est plus marqué encore : de très grandes maisons dans une communauté inachevée disposent d'un petit bassin d'acheteurs jusqu'à ce que la communauté mûrisse, ce qui en fait de l'argent que l'on doit pouvoir laisser immobilisé.

Ce que cinq ans apportent réellement dans un nouveau quartier

• Des commerces et une restauration qui existent au lieu d'être dessinés, ce que les locataires remarquent en premier et sont prêts à payer.
• Des écoles, si l'on vise des locataires avec famille, et un calendrier réaliste pour elles, qu'il vaut mieux vérifier que supposer.
• Une gestion de la communauté éprouvée, et un historique de charges de copropriété assez long pour en lire la trajectoire.
• Peut-être les transports. Traitez une liaison annoncée comme un potentiel et non comme quelque chose que vous avez payé, et vérifiez le statut publié actuel plutôt qu'une ancienne annonce.
• Généralement pas la fin de l'offre. Un grand plan directeur lance encore des phases à la cinquième année, et le terrain environnant est toujours là.

Ce que cinq ans font à un quartier établi

Pour l'essentiel, ils vieillissent les bâtiments. Une grande partie du parc des tours les plus anciennes a désormais quinze à vingt ans, et c'est la question centrale dans ces quartiers : certaines tours ont été correctement entretenues et ne se distinguent pas du neuf ; d'autres ont connu des pannes d'ascenseurs, des problèmes de groupes froids, des désordres de façade et des litiges sur les charges de copropriété. Deux immeubles du même âge dans la même rue peuvent être dans un état complètement différent, et la différence tient à la société de gestion et au syndicat des copropriétaires plutôt qu'au promoteur.

Dans l'ancien parc de villas, l'effet est similaire et plus coûteux : les maisons de vingt à quarante ans entraînent des frais de rénovation substantiels, et là, la parcelle compte généralement plus que la maison qui s'y trouve.

Comment choisir entre les deux

• Nommez le sous-quartier, pas le plan directeur. Une annonce qui ne donne que le nom du plan directeur n'apprend presque rien : au sein d'un même plan, les quartiers livrés sont des communautés qui fonctionnent, et ceux qui ne le sont pas sont des parcelles avec des palissades et une date d'achèvement.
• Valorisez ce qui est contractualisé. Évaluez l'achat sur ce qui est en construction avec une date d'achèvement, et non sur le panneau du centre de vente.
• Dans un quartier établi, achetez l'immeuble. Trois années d'historique de charges de copropriété, le solde du fonds de réserve et le relevé des gros travaux effectivement réalisés séparent un bon achat d'un mauvais.
• Adaptez honnêtement l'horizon. Un long plan directeur est une longue détention ; si l'argent doit revenir dans trois ans, c'est le mauvais actif, quelle que soit la qualité finale du quartier.

Faites confirmer par écrit la phase, la date d'achèvement et les parcelles voisines avant de signer, plutôt que de vous fier au panneau du plan directeur.

Texte fondé sur les documents consacrés aux quartiers dans les guides de quartiers en anglais de ce site (Jumeirah, Dubai Creek Harbour, Dubai Marina et les communautés de villas) et sur les réponses relatives à l'off-plan et à la due diligence de notre FAQ acheteur en anglais.