AHS Properties: sehr wenige Wohnungen, sehr hohe Preise, sehr dünne Vergleichswerte

AHS Properties baut eine kleine Zahl von Wohnungen im obersten Segment des Marktes von Dubai. Dieses Segment hat seine eigene Arithmetik, und das meiste, was für ein Apartment in der Marina gilt, übersteht den Kontakt damit nicht.

Das Bewertungsproblem

• Vergleichswerte gibt es kaum. Wenn eine Kategorie nur eine Handvoll Mal im Jahr gehandelt wird, gibt es keinen verlässlichen Preis pro Quadratfuß, von dem man ausgehen könnte.
• Der Preis wird verhandelt, nicht abgeleitet. Zwei ähnliche Wohnungen können weit auseinander gehandelt werden, und keine der Zahlen ist falsch.
• Ein unabhängiges Gutachten ist hier keine Formalität. Es ist die einzige externe Kontrolle eines Preises, der sonst ganz vom Verkäufer kommt.
• Einzelne Merkmale haben echtes Gewicht — Grundstück, Frontlänge, Ausrichtung, Raumhöhen, der konkrete Ausblick. In diesem Segment sind sie das Objekt, keine Details.

Die Ausstiegsannahme

Hier gehen Ultra-Prime-Käufe am häufigsten schief, und es ist durchaus vorhersehbar.

• Der Käuferkreis ist klein und international. Den nächsten Käufer zu finden kann in jeder Marktlage viele Monate dauern, manchmal länger.
• Die Rendite ist strukturell niedrig. Bei diesen Preisen wächst die Miete nicht mit dem Kapitalwert; das ist für das Segment normal und kein Fehler des Objekts.
• Die Haltedauer muss daher von vornherein lang sein, und das Kapital darf nicht nach Zeitplan gebraucht werden. Modellieren Sie einen langsamen Verkauf und prüfen Sie, ob der Kauf dann noch Sinn ergibt.
• Das Segment ist nicht mit dem Massenmarkt korreliert. Die örtliche Mietnachfrage und Preisindizes des mittleren Marktes sagen darüber in keiner Richtung viel aus.

Was Sie prüfen sollten

• Ein unabhängiges Gutachten, von Ihnen beauftragt.
• Die vollständige Ausstattungsbeschreibung. Auf diesem Niveau haben maßgefertigte Elemente lange Lieferzeiten, und lange Lieferzeiten sind die übliche Ursache von Verzögerungen.
• Die fertiggestellten Wohnungen des Entwicklers. Bei einem kleinen Portfolio ist jedes übergebene Projekt ein großer Teil der Belege — besichtigen Sie eines.
• Escrow, Oqood, Übergabetermin und den Rechtsbehelf bei Verzug.
• Die Service Charge — hochwertig ausgestattete Wohnungen und ihre Grundstücke kosten jedes Jahr sehr viel im Betrieb.
• Den Hauptauftragnehmer und dessen Erfahrung mit diesem Ausbauniveau.

Für wen es passt

• Ein Käufer, für den dies zuerst ein Zuhause ist und erst danach eine Kapitalanlage.
• Langfristiges Kapital, das nicht nach Zeitplan ausgestiegen werden muss.
• Kein Renditeinvestor und kein Käufer, der Liquidität braucht.

Grundlage sind das Transaktionsregister des Dubai Land Department und die übliche Bewertungspraxis im Prime-Markt.