AHS Properties: bardzo mało domów, bardzo wysokie ceny, bardzo cienkie porównania

AHS Properties buduje niewielką liczbę domów na szczycie rynku w Dubaju. Ten segment ma własną arytmetykę, a większość porad stosowanych do mieszkania w Marinie nie wytrzymuje zderzenia z nim.

Problem wyceny

• Porównań prawie nie ma. Gdy kategoria sprzedaje się kilka razy w roku, nie ma wiarygodnej ceny za stopę kwadratową, od której można wyjść.
• Cena jest negocjowana, a nie wyprowadzana. Dwa podobne domy mogą zostać sprzedane w dużej odległości cenowej i żadna z liczb nie jest błędna.
• Niezależna wycena nie jest tu formalnością. To jedyna zewnętrzna kontrola ceny, która poza tym pochodzi w całości od sprzedającego.
• Poszczególne cechy mają realną wagę — działka, front, orientacja, wysokość sufitów, konkretny widok. W tym segmencie to one są aktywem, a nie detalami.

Założenie o wyjściu

Tu najczęściej zawodzą zakupy ultra-prime i jest to w pełni przewidywalne.

• Pula kupujących jest mała i międzynarodowa. Znalezienie następnego kupującego może zająć wiele miesięcy, czasem dłużej, w każdych warunkach rynkowych.
• Stopa zwrotu jest strukturalnie niska. Przy takich cenach czynsz nie skaluje się z wartością kapitałową; w tym segmencie jest to normalne i nie jest wadą aktywa.
• Okres posiadania musi więc być z założenia długi, a kapitał nie może być potrzebny według harmonogramu. Zamodeluj wolną sprzedaż i sprawdź, czy zakup nadal ma sens.
• Segment nie jest skorelowany z rynkiem masowym. Lokalny popyt na najem i indeksy cen średniej półki mówią o nim niewiele, w żadną stronę.

Co sprawdzić

• Niezależną wycenę, zleconą przez Ciebie.
• Specyfikację w całości. Na tym poziomie elementy robione na zamówienie mają długie terminy realizacji, a długie terminy są zwykłą przyczyną opóźnień.
• Ukończone domy dewelopera. Przy małym portfelu każdy dostarczony projekt to duża część dowodów — odwiedź jeden.
• Escrow, Oqood, termin przekazania i środek prawny na wypadek opóźnienia.
• Opłatę serwisową — domy o wysokiej specyfikacji i ich tereny kosztują co roku bardzo dużo.
• Głównego wykonawcę i jego doświadczenie na tym poziomie wykończenia.

Dla kogo

• Dla kupującego, dla którego to najpierw dom, a dopiero potem inwestycja.
• Dla kapitału o długim horyzoncie, który nie musi wychodzić według harmonogramu.
• Nie dla inwestora nastawionego na stopę zwrotu i nie dla kupującego, który potrzebuje płynności.

Na podstawie rejestru transakcji Dubai Land Department i standardowej praktyki wyceny na rynku prime.