AHS Properties: pochissime case, prezzi altissimi, comparabili sottilissimi

AHS Properties costruisce un piccolo numero di case al vertice del mercato di Dubai. Il segmento ha una propria aritmetica, e la maggior parte dei consigli validi per un appartamento a Marina non sopravvive al contatto con esso.

Il problema della valutazione

• I comparabili quasi non esistono. Quando una categoria viene scambiata una manciata di volte l'anno, non c'è un prezzo per piede quadrato affidabile da cui partire.
• Il prezzo si negozia, non si ricava. Due case simili possono essere scambiate a prezzi molto distanti, e nessuna delle due cifre è sbagliata.
• Una perizia indipendente qui non è una formalità. È l'unico controllo esterno su un prezzo che altrimenti proviene interamente dal venditore.
• Le singole caratteristiche hanno un peso reale: lotto, fronte, orientamento, altezze dei soffitti, la vista specifica. In questo segmento sono il bene stesso, non dettagli.

L'ipotesi di uscita

È qui che gli acquisti ultra-prime sbagliano più spesso, ed è del tutto prevedibile.

• Il bacino di acquirenti è piccolo e internazionale. Trovare il prossimo acquirente può richiedere molti mesi, a volte più, in qualunque condizione di mercato.
• Il rendimento è strutturalmente basso. A questi prezzi il canone non cresce in proporzione al valore del capitale; è normale per il segmento, non un difetto dell'immobile.
• Per questo il periodo di detenzione deve essere lungo per progetto, e il capitale non deve servire secondo un calendario. Si modelli una vendita lenta e si veda se l'acquisto ha ancora senso.
• Il segmento non è correlato al mercato di massa. La domanda locale di affitti e gli indici dei prezzi di fascia media dicono poco su di esso, in un senso o nell'altro.

Cosa verificare

• Una perizia indipendente, commissionata da Lei.
• Le specifiche per intero. A questo livello gli elementi su misura hanno tempi di consegna lunghi, e tempi lunghi sono la causa abituale del ritardo.
• Le case completate dello sviluppatore. Con un portafoglio piccolo, ogni progetto consegnato è una grande parte della prova: se ne visiti uno.
• Escrow, Oqood, data di consegna e rimedio per il ritardo.
• Le spese condominiali: case di alta specifica e i loro giardini costano moltissimo da mantenere ogni anno.
• L'appaltatore principale e la sua esperienza con questo livello di finitura.

A chi si adatta

• A un acquirente per cui è prima una casa e poi un investimento.
• A capitale di lungo orizzonte che non ha bisogno di uscire secondo un calendario.
• Non a chi cerca rendimento, né a chi ha bisogno di liquidità.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department e della prassi standard di valutazione del mercato prime.