Al Ali Property Investment: Prüfen Sie zuerst, ob das Grundstück Freehold ist

Al Ali Property Investment baut in Al Barsha und Nad Al Sheba – Stadtteilen auf dem Festland und nicht in den eigens geschaffenen Freehold-Zonen. Damit steht eine Frage an erster Stelle, vor Preis, Grundriss und allem anderen: Ist genau dieses Grundstück überhaupt für ausländisches Eigentum offen?

Warum stellt sich diese Frage?

• Ausländisches Freehold wird in Dubai gebietsweise vergeben, nicht im ganzen Emirat. Die eigens geschaffenen Viertel – Marina, JLT, Downtown, die Palm und andere – wurden von Anfang an als solche angelegt.
• Festlandviertel sind gemischt. Teile einiger älterer Gebiete wurden später ausgewiesen, und die Grenzen folgen Grundstücksnummern, nicht dem Stadtteilnamen oder dem, was eine Karte als Nachbarschaft zeigt.
• „Al Barsha ist Freehold“ ist daher keine brauchbare Aussage. Ein bestimmtes Grundstück ist es oder nicht, und benachbarte Grundstücke können sich unterscheiden.
• Ausweisungen ändern sich mit der Zeit, weshalb dies jetzt und für dieses Grundstück geprüft werden muss, statt es einem Artikel oder einer älteren Transaktion zu entnehmen.

Lassen Sie es sich vom Dubai Land Department für das genaue Grundstück bestätigen, bevor Sie etwas zahlen. Die Zusicherung eines Verkaufsbüros ist keine Prüfung, und hier ist ein Irrtum nicht umkehrbar.

Was bringt der Kauf auf dem Festland?

• Etablierte Viertel mit echter Infrastruktur – Schulen, Kliniken, Moscheen, Einzelhandel des Alltags, längst gebaut.
• Niedrigere Preise als in den eigens geschaffenen Zonen bei vergleichbarer Größe und zentraler Lage.
• Ein anderer Mieterkreis, sesshafter und lokaler, mit längeren Mietverhältnissen.
• Geringere Dichte in den meisten dieser Gebiete als in den Turmvierteln.

Und was kostet es?

• Dünnere Vergleichsdaten. Festlandviertel werden seltener gehandelt als die Marina; die Preise sind schwerer zu prüfen, und ein unabhängiges Gutachten lohnt sich.
• Ein kleinerer Wiederverkaufsmarkt, da weniger ausländische Käufer dort suchen – planen Sie einen längeren Verkauf ein.
• Kurzzeitvermietung ist oft nicht tragfähig und möglicherweise nicht erlaubt.
• Die Finanzierung kann komplizierter sein für Nichtansässige bei nicht standardmäßigen Eigentumsformen.

Was ist zu prüfen?

• Eigentumsstatus des genauen Grundstücks, schriftlich, vom Land Department – vor allem anderen.
• Ob ein Marken- oder Serviced-Element beteiligt ist und was der Betreiber oder die Lizenz tatsächlich leistet.
• Escrow und Oqood bei Off-plan, dazu Generalunternehmer und Rechtsbehelf bei Verzug.
• Erzielte Mieten in der unmittelbaren Umgebung, aus aktuellen Inseraten.
• Service Charge in vergleichbaren fertigen Gebäuden.
• Ein unabhängiges Gutachten wegen der dünneren Datenlage.

Für wen eignet es sich?

• Käufer, die ein etabliertes, halbwegs zentrales Viertel zu Preisen unter den Zonen wollen und die Eigentumsfrage geklärt haben.
• Investoren mit Langzeitvermietung, die auf sesshafte lokale Mieter zielen.
• Nicht für Käufer, die Liquidität brauchen, und erst recht nicht für solche, die den Freehold-Status auf Treu und Glauben angenommen haben.

Grundlage ist das Register des Dubai Land Department. Prüfen Sie den Eigentumsstatus jedes konkreten Grundstücks beim Land Department, bevor Sie sich verpflichten.