Al Ali Property Investment: przed wszystkim innym sprawdźcie, czy działka jest freehold

Al Ali Property Investment buduje w Al Barsha i Nad Al Sheba — dzielnicach kontynentalnych, a nie specjalnie utworzonych strefach freehold. Dlatego jedno pytanie staje się pierwszym, przed ceną, układem i wszystkim innym: czy ta konkretna działka w ogóle jest otwarta na własność cudzoziemców?

Dlaczego to pytanie istnieje

• Freehold dla cudzoziemców w Dubaju przyznaje się według wyznaczonych obszarów, a nie w całym emiracie. Specjalnie utworzone dzielnice — Marina, JLT, Downtown, Palma i inne — od początku powstały jako takie.
• Dzielnice kontynentalne są mieszane. Części niektórych starszych obszarów wyznaczono później, a granice wyznaczają numery działek, a nie nazwa dzielnicy czy to, co mapa pokazuje jako osiedle.
• Zdanie „Al Barsha jest freehold” nie nadaje się więc do użytku. Konkretna działka jest albo nie jest, a sąsiednie mogą się różnić.
• Wyznaczenia zmieniają się w czasie, dlatego trzeba to zweryfikować teraz, dla tej działki, zamiast brać z artykułu czy starszej transakcji.

Potwierdźcie to w Dubai Land Department dla dokładnej działki, zanim cokolwiek zapłacicie. Zapewnienie biura sprzedaży nie jest weryfikacją, a to nie jest pytanie, w którym pomyłkę można naprawić.

Co daje zakup w Dubaju kontynentalnym

• Ugruntowane dzielnice z prawdziwą infrastrukturą — szkoły, przychodnie, meczety, codzienny handel, wszystko dawno zbudowane.
• Niższe ceny niż w specjalnie utworzonych strefach przy porównywalnym metrażu i centralnym położeniu.
• Inna pula najemców, bardziej ustabilizowana i bardziej lokalna, z dłuższymi najmami.
• Mniejsza gęstość zabudowy w większości tych obszarów niż w dzielnicach wież.

A co to kosztuje

• Uboższe dane porównawcze. Dzielnice kontynentalne handlują się rzadziej niż Marina, więc trudniej sprawdzić cenę, a niezależna wycena zarabia na swoje honorarium.
• Mniejszy rynek odsprzedaży, bo szuka tam mniej zagranicznych kupujących — należy zaplanować dłuższą sprzedaż.
• Najem krótkoterminowy często nie jest opłacalny i może nie być dozwolony.
• Finansowanie bywa mniej proste dla nierezydentów przy niestandardowych formach własności.

Co sprawdzić

• Status własności dokładnej działki, na piśmie, z urzędu gruntów — przed wszystkim innym.
• Czy w grę wchodzi element brandowany lub serwisowany i co faktycznie zapewnia operator lub licencja.
• Escrow i Oqood przy off-plan, a także wykonawca i środek zaradczy z tytułu opóźnienia.
• Osiągane czynsze w najbliższej okolicy, z aktualnych ogłoszeń.
• Opłata serwisowa w porównywalnych oddanych budynkach.
• Niezależna wycena, zważywszy na uboższe dane.

Dla kogo to jest

• Kupujący, którzy chcą ugruntowanej, półcentralnej dzielnicy po cenach poniżej stref i mają rozstrzygniętą kwestię własności.
• Inwestorzy w najem długoterminowy, kierujący ofertę do ustabilizowanych lokalnych najemców.
• Nie dla kupującego, który potrzebuje płynności, i absolutnie nie dla tego, kto przyjął status freehold na wiarę.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department. Status własności każdej konkretnej działki należy zweryfikować w urzędzie gruntów, zanim podejmie się zobowiązanie.