Al Fahim: möbliert oder unmöbliert – und was tatsächlich mehr einbringt

Jeder Eigentümer aus dem Ausland wird irgendwann gefragt, ob er möblieren soll. Es wird als Geschmacksfrage dargestellt und ist eine Entscheidung über Kapitaleinsatz, mit einer Amortisationszeit, die sich berechnen lässt, bevor man etwas ausgibt.

Die Rechnung

• Finden Sie zuerst den Mietaufschlag, nicht den Möbelpreis. Vergleichen Sie aktuelle Inserate für möblierte und unmöblierte Einheiten gleicher Größe im selben Gebäude oder im Nachbargebäude. Diese Differenz ist Ihre gesamte Rendite.
• Teilen Sie die Möblierungskosten durch den jährlichen Aufschlag. Das ist die Amortisation in Jahren, noch ohne alles andere.
• Ziehen Sie dann die Abschreibung ab. Mietmöbel haben in einem heißen Klima bei Mieterwechseln eine Lebensdauer von wenigen Jahren, nicht von einem Jahrzehnt. Planen Sie den Ersatz ein, nicht nur den Kauf.
• Rechnen Sie die Reibung beim Inventar hinzu: Jede Übergabe braucht ein geprüftes Inventar, und Streit um Schäden ist der häufigste Anlass für Auseinandersetzungen am Ende eines Mietverhältnisses.

Wo der Aufschlag bescheiden und das Möblierungsbudget großzügig ist, dauert die Amortisation länger, als die Möbel halten. Im mittleren Segment ist das der Normalfall, und deshalb verdient die Entscheidung die zehn Minuten.

Wann sich Möblierung tatsächlich lohnt

• Kurzzeitvermietung, wo sie nicht optional ist und wo die Qualität der Fotos die Buchungen bestimmt.
• Kleine Einheiten – Studios und Einzimmer-Apartments –, deren Mieter häufiger auf Zeit bleiben und ohne eigenen Hausrat kommen.
• Firmenmietverhältnisse, bei denen ein Unternehmen Mitarbeiter für einen festen Zeitraum unterbringt.
• Stadtteile mit hoher Mieterfluktuation, wo der möblierte Pool das ist, was sich bewegt.

Wann nicht

• Familieneinheiten. Mieter von Zwei- und Dreizimmerwohnungen haben meist eigene Möbel und bleiben Jahre, was Sie ohnehin wollen.
• Wo der lokale Aufschlag klein ist, was sich an einem Nachmittag prüfen lässt.
• Wenn Sie nach Ihrem Geschmack statt nach dem des Marktes möblieren würden. Neutral, haltbar und ersetzbar schlägt bei einer Mietwohnung immer das Auffällige.

Die mittlere Option, die die meisten Eigentümer übersehen

Teilausgestattet – Haushaltsgeräte, Einbauschränke, Vorhänge und Leuchten, ohne Möbel – kostet einen Bruchteil der Vollmöblierung, beseitigt den größten praktischen Einwand des Mieters und trägt kaum Abschreibungsrisiko. In vielen Gebäuden des mittleren Segments holt es den größten Teil des erzielbaren Aufschlags zu einem kleinen Teil der Kosten heraus.

Was sonst zu prüfen ist

• Erzielte Mieten, möbliert und unmöbliert, im selben Gebäude.
• Ob das Gebäude Kurzzeitvermietung erlaubt, wenn das der Grund für die Möblierung ist.
• Service Charge und Kühlkosten, die unabhängig davon weiterlaufen.
• Lagerraum, falls Sie zwischen möblierten und unmöblierten Mietverhältnissen wechseln wollen.

Auf Grundlage aktueller Mietinserate und der üblichen Mietpraxis im Stadtteil.