Al Fahim: z meblami czy bez i co naprawdę zarabia więcej

Każdy zagraniczny właściciel prędzej czy później słyszy pytanie, czy meblować. Przedstawia się to jako kwestię gustu, a jest to decyzja o alokacji kapitału z okresem zwrotu, który można obliczyć, zanim wyda się cokolwiek.

Rachunek

• Najpierw ustalić premię czynszową, nie cenę mebli. Porównać aktualne oferty umeblowanych i nieumeblowanych lokali o tym samym metrażu w tym samym budynku lub w sąsiednim. Ta różnica to cały Państwa zwrot.
• Podzielić koszt umeblowania przez roczną premię. To okres zwrotu w latach, zanim uwzględni się cokolwiek innego.
• Potem odjąć amortyzację. Meble w najmie, w gorącym klimacie i przy rotacji najemców, służą kilka lat, nie dekadę. Budżetować wymianę, nie tylko zakup.
• Dodać tarcie inwentarzowe: każde przekazanie wymaga sprawdzonego spisu wyposażenia, a spory o zniszczenia to najczęstsze źródło kłótni po zakończeniu najmu.

Gdy premia jest skromna, a budżet na umeblowanie hojny, zwrot trwa dłużej, niż służą meble. To typowy przypadek w średnim segmencie i dlatego ta decyzja zasługuje na dziesięć minut.

Kiedy umeblowanie naprawdę się opłaca

• Najem krótkoterminowy, gdzie nie jest opcją i gdzie jakość zdjęć napędza rezerwacje.
• Małe lokale — studia i mieszkania z jedną sypialnią — których najemcy częściej są przejściowi i przyjeżdżają bez rzeczy.
• Najem korporacyjny, gdy firma lokuje pracowników na określony czas.
• Dzielnice o wysokiej rotacji najemców, gdzie rusza się pula lokali umeblowanych.

Kiedy nie

• Lokale rodzinne. Najemcy dwu- i trzysypialnianych zwykle mają własne meble i zostają na lata, a tego Państwo właśnie chcą.
• Gdy lokalna premia jest mała, co da się sprawdzić w jedno popołudnie.
• Jeśli meblowaliby Państwo pod własny gust, a nie pod rynek. Neutralne, trwałe i wymienialne zawsze wygrywa z wyrazistym w najmie.

Opcja pośrednia, którą większość właścicieli pomija

Częściowe wyposażenie — sprzęt AGD, szafy, zasłony i oprawy oświetleniowe, bez mebli — kosztuje ułamek pełnego umeblowania, usuwa największy praktyczny zarzut najemcy i niemal nie niesie ryzyka amortyzacji. W wielu budynkach średniego segmentu pozwala uzyskać większość osiągalnej premii za niewielki ułamek kosztu.

Co jeszcze sprawdzić

• Osiągane czynsze, z meblami i bez, w tym samym budynku.
• Czy budynek dopuszcza najem krótkoterminowy, jeśli to powód umeblowania.
• Opłatę serwisową i opłaty za chłodzenie, które trwają niezależnie.
• Miejsce na przechowywanie, jeśli zamierzają Państwo przechodzić między najmem umeblowanym a nieumeblowanym.

Na podstawie aktualnych ofert najmu i standardowej praktyki najmu w dzielnicy.