Al Fahim : meublé ou non meublé, lequel rapporte réellement plus

Tout propriétaire étranger se voit un jour poser la question : faut-il meubler ? On la présente comme une affaire de goût alors qu’il s’agit d’une décision d’allocation de capital, avec un délai de retour que l’on peut calculer avant de dépenser quoi que ce soit.

Le calcul

• Trouvez d’abord la prime de loyer, pas le prix du mobilier. Comparez les annonces en cours de logements meublés et non meublés de même taille dans le même immeuble ou dans le voisin. Cet écart est tout votre rendement.
• Divisez le coût de l’ameublement par la prime annuelle. C’est le délai de retour en années, avant toute autre prise en compte.
• Soustrayez ensuite l’amortissement. Dans un climat chaud, avec la rotation des locataires, le mobilier locatif a une durée de vie de quelques années, non d’une décennie. Budgétez le remplacement, pas seulement l’achat.
• Ajoutez la friction de l’inventaire : chaque remise de clés exige un inventaire contrôlé, et les litiges sur les dégradations sont la source la plus courante de différends en fin de bail.

Lorsque la prime est modeste et le budget d’ameublement généreux, le retour dure plus longtemps que le mobilier. C’est le cas courant du milieu de gamme, et c’est pourquoi la décision mérite dix minutes.

Quand meubler rapporte vraiment

• Les locations de courte durée, où ce n’est pas facultatif et où la qualité des photographies détermine les réservations.
• Les petits logements — studios et deux-pièces — dont les locataires sont plus souvent de passage et arrivent sans effets personnels.
• Les locations d’entreprise, où une société loge son personnel pour une durée déterminée.
• Les quartiers à forte rotation de locataires, où c’est le segment meublé qui bouge.

Quand ce n’est pas le cas

• Les logements familiaux. Les locataires de trois et quatre pièces ont généralement leur propre mobilier et restent des années, ce qui est de toute façon ce que vous voulez.
• Là où la prime locale est faible, ce que l’on vérifie en un après-midi.
• Si vous meubliez à votre goût plutôt qu’à celui du marché. Neutre, durable et remplaçable l’emporte toujours sur le distinctif dans une location.

L’option intermédiaire que la plupart des propriétaires manquent

Un équipement partiel — électroménager, placards, rideaux et luminaires, sans mobilier — coûte une fraction d’un ameublement complet, supprime la plus grande objection pratique du locataire et comporte presque aucun risque d’amortissement. Dans de nombreux immeubles de milieu de gamme, il capte l’essentiel de la prime accessible pour une petite part du coût.

Autres points à vérifier

• Les loyers obtenus, meublés et non meublés, dans le même immeuble.
• Si l’immeuble autorise les locations de courte durée, si c’est la raison de meubler.
• Les charges de copropriété et de refroidissement, qui continuent quoi qu’il arrive.
• Le rangement, si vous comptez alterner entre locations meublées et non meublées.

D’après les annonces locatives en cours et la pratique courante en matière de baux dans le quartier.