Artar Real Estate Development: ein kleines Gebäude in Downtown, wo die Wahrzeichen stehen

Artar Real Estate Development hat 2018 in Downtown Dubai einen Wohnturm fertiggestellt — ein normales Gebäude in einem Stadtteil, der von berühmten geprägt wird. Diese Kombination verdient sorgfältige Überlegung, denn der Ruf des Stadtteils und der Wert Ihres Gebäudes sind nicht dasselbe.

Was Sie kaufen: den Stadtteil oder das Gebäude

• Der Stadtteil liefert die Nachfrage. Die Adresse Downtown, die Mall, die Metro und die Fußläufigkeit ziehen Mieter und Käufer an, gleichgültig in welchem Turm sie landen.
• Das Gebäude liefert Kosten und Erlebnis. Service Charge, Wartezeiten am Aufzug, Qualität der Verwaltung und Grundriss gehören speziell Ihnen und unterscheiden sich enorm zwischen Türmen an derselben Straße.
• Der Aufpreis gilt überwiegend dem Stadtteil. Beim Vergleich zweier Gebäude in Downtown lautet die Frage daher nicht, welche Adresse besser ist — sondern welches Gebäude für das Geld besser betrieben wird.

Wo das Geld tatsächlich variiert

• Service Charge pro Quadratfuß. Gebäude in Downtown unterscheiden sich stark, und über zehn Jahre Haltedauer ergibt der Unterschied zwischen einem gut und einem schlecht geführten Turm eine große Summe. Kapitalisieren Sie ihn, bevor Sie über den Preis verhandeln.
• Ausrichtung der Einheit. Ein Blick auf die Wahrzeichen und ein Blick auf den Versorgungskern des Nachbarturms werden sehr unterschiedlich bepreist und sind gleichermaßen „Downtown“.
• Etage. Oberhalb der umgebenden Dachlinie ist ein anderes Objekt als unterhalb.
• Fußweg zu Mall und Metro, worauf Mieter in einem fußläufigen Stadtteil tatsächlich achten.
• Parkplatz, im Zentrum knapp und wertvoll.

Was zu prüfen ist

• Verlauf der Service Charge über mehrere Jahre und der Stand der Rücklage.
• Protokolle der Eigentümergemeinschaft — das Gebäude ist alt genug, um eine Historie zu haben, und jung genug, dass große Arbeiten noch bevorstehen.
• Transaktionsvergleiche im selben Turm, aus dem öffentlichen Register, nach Etagenband und Ausrichtung abgeglichen.
• Erzielte Mieten im Gebäude statt Durchschnittswerte für Downtown, die von den Wahrzeichentürmen verzerrt werden.
• Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung, denn Downtown hat echte Nachfrage nach Kurzaufenthalten und Gebäude unterscheiden sich darin, ob Eigentümer sie bedienen dürfen.
• Was auf Nachbargrundstücken genehmigt ist — in einem dichten zentralen Stadtteil verschwinden so die Aussichten.

Für wen es geeignet ist

• Käufer, die die Adresse Downtown wollen, ohne den Aufschlag für Wahrzeichen zu zahlen.
• Renditeinvestoren, da gewöhnliche Türme in erstklassigen Stadtteilen meist ein besseres Verhältnis von Miete zu Preis erzielen als die berühmten.
• Nicht für Käufer, die annehmen, jedes Gebäude in Downtown schneide so ab wie die großen Namen des Stadtteils.

Grundlage: das Transaktionsregister des Dubai Land Department.