Credo Investments: Was eine Aussicht wert ist und wie man sie behält

Im zentralen Dubai ist die Aussicht eine der größten einzelnen Preisvariablen zwischen zwei sonst identischen Apartments. Sie ist zugleich die Variable, die sich am ehesten ohne Ihre Zustimmung ändert. Beides verdient mehr Aufmerksamkeit, als es bekommt.

Was eine Aussicht tatsächlich wert ist

• Der Aufschlag ist messbar. Das öffentliche Transaktionsregister erlaubt es, Verkäufe im selben Gebäude nach Etage und Ausrichtung zu vergleichen. Tun Sie das, bevor Sie die Darstellung des Aufschlags durch einen Makler akzeptieren.
• Er ist nicht linear. Der Sprung von „keine Aussicht“ zu „etwas Aussicht“ ist meist größer als der von gut zu spektakulär.
• Er zeigt sich stärker im Preis als in der Miete. Mieter zahlen etwas für eine Aussicht; Käufer zahlen erheblich mehr. Ein Aussichtsaufschlag drückt also die Rendite – wissenswert, wenn Sie zur Ertragserzielung kaufen.
• Benannte Aussichten tragen einen Markenaufschlag im zentralen Dubai, der teils vom Foto abhängt, das ein Mieter oder Käufer machen kann.

Wie Aussichten verschwinden

• Ein neues Gebäude auf einem Grundstück, das Ihnen nicht gehört. Das ist der Hauptweg, und in einem dichten zentralen Stadtteil sind meist noch Grundstücke übrig.
• Die Erweiterung oder der Sockel eines Nachbarturms.
• Wachsende Bepflanzung in unteren Etagen – langsamer, aber real.
• Nichts in Ihrem Eigentumstitel schützt eine Aussicht. Es gibt kein allgemeines Recht auf Licht oder Ausblick, das einen Nachbarn am Bauen innerhalb seiner zulässigen Hüllkurve hindert.

Wie man sich dagegen schützt

• Finden Sie heraus, was auf jedem Grundstück zwischen Ihnen und der Aussicht genehmigt ist. Der Planungsstatus ist ermittelbar, und das ist die wertvollste einzelne Prüfung, die ein Käufer hat, der einen Aussichtsaufschlag zahlt.
• Bevorzugen Sie Ausblicke auf Flächen, die nicht bebaut werden können – einen Park, eine Straße, Wasser oder einen bestehenden Flachbau, der durch sein eigenes Grundstücksverhältnis geschützt ist.
• Höhe über der umgebenden Hüllkurve. Eine Einheit oberhalb dessen, was die Regeln des Stadtteils in der Nähe erlauben, hat einen dauerhaften Ausblick; eine knapp über den heutigen Dachlinien nicht.
• Fragen Sie, was der Preis ohne die Aussicht wäre, und seien Sie bereit, zu dieser Zahl zu besitzen. Das ist der ehrliche Test.

Was in einem kleinen zentralen Gebäude sonst zu prüfen ist

• Verlauf der Service Charge und die Rücklage – in einem Gebäude mit wenigen Einheiten wiegen Fixkosten pro Eigentümer schwerer.
• Vergleichstransaktionen im selben Gebäude, nach Etage und Ausrichtung abgeglichen.
• Erzielte Mieten nach Ausrichtung, an denen Sie sehen, wie wenig Mieter im Verhältnis zu Käufern für die Aussicht zahlen.
• Genehmigung für Kurzzeitvermietung, denn zentrale Apartments mit Aussicht sind die, bei denen sie am meisten zählt.

Auf Grundlage des Transaktionsregisters des Dubai Land Department und öffentlich verfügbarer Planungsinformationen.