Credo Investments: ile warty jest widok i jak go zachować

W centralnym Dubaju widok to jedna z największych pojedynczych zmiennych cenowych między dwoma poza tym identycznymi apartamentami. To także zmienna, która najłatwiej zmienia się bez Państwa zgody. Oba fakty zasługują na więcej uwagi, niż zwykle dostają.

Ile naprawdę warty jest widok

• Premię można zmierzyć. Publiczny rejestr transakcji pozwala porównać sprzedaże w tym samym budynku według piętra i orientacji. Zrobić to, zanim przyjmie się opis premii od pośrednika.
• Nie jest liniowa. Skok od „braku widoku” do „jakiegoś widoku” jest zwykle większy niż od dobrego do spektakularnego.
• Bardziej widać ją w cenie niż w czynszu. Najemcy za widok płacą trochę; kupujący znacznie więcej. Premia za widok ściska więc rentowność — warto o tym wiedzieć, kupując dla dochodu.
• Nazwane widoki niosą premię marki w centralnym Dubaju, częściowo związaną ze zdjęciem, które może zrobić najemca lub kupujący.

Jak znikają widoki

• Nowy budynek na działce, której Państwo nie posiadają. To główny sposób, a w gęstej centralnej dzielnicy zwykle zostają jeszcze działki.
• Rozbudowa sąsiedniej wieży lub podium.
• Rosnąca zieleń na niższych poziomach — wolniej, ale realnie.
• Nic w Państwa akcie własności nie chroni widoku. Nie ma ogólnego prawa do światła czy widoku, które powstrzymałoby sąsiada przed budową w granicach dozwolonej bryły.

Jak się zabezpieczyć

• Ustalić, co jest zatwierdzone na każdej działce między Państwem a widokiem. Status planistyczny da się sprawdzić, a to najcenniejsza pojedyncza weryfikacja dostępna kupującemu, który płaci premię za widok.
• Wybierać widoki na to, czego nie można zabudować — park, drogę, wodę lub istniejący niski budynek chroniony własnym wskaźnikiem zabudowy działki.
• Wysokość ponad otaczającą bryłę. Lokal powyżej tego, na co zasady dzielnicy pozwalają w pobliżu, ma trwały widok; ten tuż nad obecnymi dachami — nie.
• Zapytać, jaka byłaby cena bez widoku, i być gotowym posiadać za tę kwotę. To uczciwy test.

Co jeszcze sprawdzić w małym budynku w centrum

• Historię opłaty serwisowej i fundusz rezerwowy — w budynku z niewielką liczbą lokali koszty stałe obciążają każdego właściciela mocniej.
• Transakcje porównawcze w tym samym budynku, dobrane według piętra i orientacji.
• Osiągane czynsze według orientacji, gdzie zobaczą Państwo, jak mało najemcy płacą za widok w porównaniu z kupującymi.
• Zgodę na najem krótkoterminowy, bo to właśnie w centralnych apartamentach z widokiem ma największe znaczenie.

Na podstawie rejestru transakcji Dubai Land Department i publicznie dostępnych informacji planistycznych.