Credo Investments : ce que vaut une vue, et comment la conserver

Dans le centre de Dubai, la vue est l’une des plus grandes variables de prix entre deux appartements par ailleurs identiques. C’est aussi la variable la plus susceptible de changer sans votre consentement. Ces deux faits méritent plus d’attention qu’ils n’en reçoivent.

Ce que vaut réellement une vue

• La prime est mesurable. Le registre public des transactions permet de comparer les ventes d’un même immeuble par étage et par orientation. Faites-le avant d’accepter la description que fait un agent de la prime.
• Elle n’est pas linéaire. Le passage de « aucune vue » à « un peu de vue » est généralement plus grand que celui de bonne à spectaculaire.
• Elle se voit davantage dans le prix que dans le loyer. Les locataires paient un peu pour une vue ; les acheteurs paient beaucoup plus. Une prime de vue comprime donc le rendement — à savoir si vous achetez pour le revenu.
• Les vues nommées portent une prime de marque dans le centre de Dubai, liée en partie à la photographie qu’un locataire ou un acheteur peut prendre.

Comment les vues disparaissent

• Un nouvel immeuble sur une parcelle qui ne vous appartient pas. C’est la voie principale, et dans un quartier central dense il reste généralement des parcelles.
• L’extension ou le podium d’une tour voisine.
• La croissance de la végétation, aux niveaux inférieurs — plus lente, mais réelle.
• Rien dans votre titre ne protège une vue. Il n’existe pas de droit général à la lumière ou à la vue qui empêche un voisin de construire dans son enveloppe autorisée.

Comment s’en protéger

• Découvrez ce qui est autorisé sur chaque parcelle entre vous et la vue. Le statut d’urbanisme est consultable, et c’est la vérification la plus précieuse pour un acheteur qui paie une prime de vue.
• Préférez les vues sur ce qui ne peut pas être construit — un parc, une route, de l’eau, ou un bâtiment bas existant protégé par son propre coefficient d’emprise.
• La hauteur au-dessus de l’enveloppe environnante. Un logement situé au-dessus de ce que les règles du quartier autorisent à proximité a une vue durable ; un logement juste au-dessus des toits actuels, non.
• Demandez quel serait le prix sans la vue, et soyez à l’aise pour posséder à ce chiffre. C’est le test honnête.

Autres points à vérifier dans un petit immeuble central

• L’historique des charges de copropriété et le fonds de réserve — dans un immeuble de peu de logements, les coûts fixes pèsent davantage par propriétaire.
• Les transactions comparables dans le même immeuble, appariées par étage et par orientation.
• Les loyers obtenus par orientation, où l’on voit combien peu les locataires paient pour la vue par rapport aux acheteurs.
• L’autorisation de location de courte durée, car les appartements centraux avec vue sont ceux pour lesquels elle compte le plus.

D’après le registre des transactions du Dubai Land Department et les informations d’urbanisme publiquement disponibles.