Falconcity of Wonders: ein thematisch gestalteter Masterplan, über sehr lange Zeit gebaut

Falconcity of Wonders ist ein Masterplan in Form eines Falken, mit Wohnquartieren nach berühmten Wahrzeichen der Welt. Er ist seit langer Zeit in Entwicklung, und diese Dauer – nicht das Thema – sollte ein Käufer tatsächlich bewerten.

Das Risiko eines langen Masterplans

Käufer fürchten meist, ein Themenkonzept könnte veraltet wirken. Die eigentliche Frage ist die Abschnittsplanung, und sie gilt für jeden Masterplan, der viele Jahre dauert.

• Masterpläne werden überarbeitet. Über ein Jahrzehnt ändern Grundstücke ihre Nutzung, Bauabschnitte werden umgestellt und Elemente gestrichen. Der Plan, der Ihnen gezeigt wurde, ist keine Zusage über das Land, das Ihnen nicht gehört.
• Frühe Käufer leben auf einer Baustelle – mitunter über viele Jahre, mit Lärm, Staub und Zufahrtsbehinderungen.
• Infrastruktur kommt mit kritischer Masse, nicht mit dem Plan. Ein Supermarkt eröffnet, wenn genug Bewohner da sind, nicht wenn der Bauabschnitt fertig ist.
• Verschiedene Bauträger, unterschiedliche Qualität. Lange Masterpläne werden von vielen Unternehmen nacheinander gebaut, das Viertel ist also nicht einheitlich, und jedes Gebäude muss einzeln beurteilt werden.

Wie man ein teilweise gebautes Viertel ehrlich liest

• Beurteilen Sie, was existiert, nicht was gezeichnet ist. Bewerten Sie das Viertel, wie es heute dasteht, und betrachten Sie alles, was nur auf dem Plan steht, als Potenzial und nicht als Teil des Preises.
• Fragen Sie, was wann übergeben wurde, Bauabschnitt für Bauabschnitt, und vergleichen Sie mit der ursprünglichen Abfolge.
• Achten Sie auf die Lücken. Leere Grundstücke zwischen bebauten Clustern zeigen, wie sich das Viertel in den nächsten Jahren anfühlen wird.
• Prüfen Sie das Straßennetz, wie gebaut, nicht wie geplant. Im äußeren Dubailand ist das oft der entscheidende Engpass.

Was zu prüfen ist

• Wer Ihre konkrete Wohnung verkauft und welche Übergabehistorie er hat – der Name des Masterplans ist nicht die Vertragspartei.
• Gemeinschaftsgebühr und Service Charge sowie wer die gemeinsamen Grünanlagen heute pflegt.
• Erzielte Mieten in den bebauten Teilen, anhand aktueller Inserate.
• Escrow und Oqood bei allem, was Off-plan ist.
• Belege zum Wiederverkauf: wie lange übergebene Wohnungen hier am Markt stehen.

Für wen es sich eignet

• Für Wertkäufer, die Platz zu einem niedrigen Preis pro Quadratfuß wollen und mit dem Viertel in seinem heutigen Zustand zufrieden sind.
• Für geduldige, langfristig orientierte Halter.
• Nicht für Käufer, die den vollendeten Masterplan einpreisen, und nicht für jene, die jetzt ein fertiges Viertel brauchen.

Grundlage: das Register des Dubai Land Department und die Beobachtung der übergebenen Bauabschnitte.