Falconcity of Wonders : un plan directeur thématique construit sur très longtemps

Falconcity of Wonders est un plan directeur dessiné en forme de faucon, avec des quartiers résidentiels inspirés de monuments célèbres du monde. Il est en développement depuis longtemps, et c'est cette durée — plutôt que le thème — que l'acheteur doit réellement évaluer.

Le risque d'un long plan directeur

Les acheteurs craignent surtout qu'un concept thématique paraisse démodé. La vraie question est le phasage, et elle vaut pour tout plan directeur qui s'étire sur de nombreuses années.

• Les plans directeurs sont révisés. Sur une décennie, des parcelles changent d'usage, des phases sont réordonnées et des éléments abandonnés. Le plan qui vous a été montré n'est pas un engagement sur les terrains que vous ne possédez pas.
• Les premiers acheteurs vivent sur un chantier — parfois pendant de nombreuses années, avec le bruit, la poussière et les perturbations d'accès que cela implique.
• Les équipements arrivent avec la masse critique, pas avec le plan. Un supermarché ouvre quand il y a assez de résidents pour le faire vivre, pas quand la phase s'achève.
• Des constructeurs différents, une qualité différente. Les longs plans directeurs sont construits par de nombreuses sociétés au fil du temps, donc le quartier n'est pas uniforme et chaque immeuble doit être jugé séparément.

Comment lire honnêtement un quartier partiellement bâti

• Jugez ce qui existe, pas ce qui est dessiné. Valorisez le quartier tel qu'il est aujourd'hui, et traitez tout ce qui reste sur le plan comme un potentiel et non comme une part du prix.
• Demandez ce qui a été livré et quand, phase par phase, et comparez avec la séquence d'origine.
• Regardez les vides. Les parcelles vides entre des groupes bâtis disent comment le quartier sera ressenti pendant plusieurs années.
• Vérifiez le réseau routier tel que construit, et non tel que planifié. Dans le Dubailand extérieur, c'est souvent la contrainte déterminante.

Ce qu'il faut vérifier

• Qui vend votre logement précis et son historique de livraison — le nom du plan directeur n'est pas la contrepartie.
• Les charges communautaires et les charges de copropriété, et qui entretient aujourd'hui les espaces verts communs.
• Les loyers obtenus dans les parties construites, d'après les annonces actuelles.
• Escrow et Oqood pour tout bien off-plan.
• Les données de revente : combien de temps les logements livrés restent sur le marché ici.

À qui cela convient

• Les acheteurs de valeur qui veulent de l'espace à un faible prix par pied carré et s'accommodent du quartier tel qu'il existe aujourd'hui.
• Les détenteurs patients à long horizon.
• Pas l'acheteur qui intègre au prix le plan directeur achevé, ni celui qui a besoin d'un quartier fini dès maintenant.

D'après le registre du Dubai Land Department et l'observation des phases livrées.