Freehold und Leasehold in Dubai: Was sich für den Käufer tatsächlich ändert

Zwei Wörter stehen in jedem Inserat in Dubai, und fast niemand fragt, welches gilt. Der Unterschied ist keine Formalie: Er bestimmt, was Sie mit der Immobilie tun können, was Sie beim Ausstieg damit tun können und ob sie das Aufenthaltsvisum trägt, derentwegen die Hälfte der ausländischen Käufer überhaupt hier ist.

Was Freehold bietet

• Eigentum an der Einheit einschließlich des Grundstücks, auf dem sie steht, beim Land Department auf Ihren Namen eingetragen, mit Eigentumsurkunde (title deed).
• Das volle Rechtebündel: verkaufen, vermieten, innerhalb der Hausregeln umbauen und vererben.
• Keine Laufzeit. Es gibt kein Datum, an dem es an irgendjemanden zurückfällt.
• Die einzige Form, die einen Aufenthaltsantrag trägt. Wenn das Visum ein Grund für den Kauf ist, ist dieser Satz der ganze Artikel.
• Mehr als fünfzig Freehold-Viertel gibt es in Dubai, und ausländische Käufer dürfen dort zu denselben Bedingungen Eigentum erwerben wie jeder andere.

Was Leasehold ist und was es einschränkt

• Ein langes Nutzungsrecht, üblicherweise bis zu 99 Jahre, statt Eigentum am Grundstück.
• Günstiger im Einstieg, weshalb es im Vergleich des Preises pro Quadratfuß attraktiv wirkt.
• Das Grundstück bleibt bei seinem Eigentümer, und was Sie halten, ist ein von diesem gewährtes Recht aufgrund eines Dokuments mit Bedingungen.
• Weiterverkauf, Vermietung und Umbauten werden durch den Pachtvertrag beschränkt – manchmal geringfügig, manchmal erheblich, und immer schriftlich an einer Stelle, die man lesen muss.
• Es trägt keinen Aufenthaltsantrag, gleichgültig, wie hoch der Kaufpreis ist.

Warum der Name des Viertels die falsche Frage ist

Freehold-Cluster gibt es auch in Vierteln, die ansonsten Leasehold sind, und der Status ist eine Eigenschaft des konkreten Grundstücks und Projekts, nicht des Gebiets. „Ist Dubai Marina Freehold?“ ist also keine Frage mit nützlicher Antwort für die Einheit, die Sie tatsächlich kaufen – die Antwort für diese Einheit kommt aus dem Register des Land Department und aus dem Vertrag, und zwar vor der Reservierung. Vertriebsunterlagen sind dafür keine Quelle. Es ist das am leichtesten zu überprüfende Detail eines Kaufs in Dubai und das teuerste, wenn man sich irrt, weil es sich hinterher nicht korrigieren lässt.

Beim Ausstieg wird der Unterschied bepreist

Eine Freehold-Einheit verkauft sich in den gesamten Markt: Jeder kann sie kaufen, die Finanzierung ist gewöhnlich, und Vergleichsobjekte gibt es reichlich. Eine Leasehold-Einheit verkauft sich in einen kleineren Kreis, zu Bedingungen, die der Pachtvertrag diktiert, und mit einer Variablen, die es bei Freehold nicht gibt – der Restlaufzeit. Ein Pachtvertrag wird mit jedem Jahr kürzer, und ein Käufer in zwanzig Jahren kauft zwanzig Jahre weniger als Sie. Das ist kein Argument gegen Leasehold; es ist das, was man beim Einstieg einpreisen muss, und der Grund, weshalb ein Leasehold-Abschlag beim Kauf nicht automatisch ein Schnäppchen ist.

Was Sie vor der Unterschrift lesen sollten

• Den Status der konkreten Einheit, im Register bestätigt und nicht in der Broschüre.
• Bei Leasehold: die Restlaufzeit und was an deren Ende geschieht.
• Die Beschränkungen im Pachtvertrag für Verkauf, Vermietung, Untervermietung und Umbauten – insbesondere die Vermietungsbeschränkung, wenn der Kauf der Rendite dient.
• Ob der Pachtvertrag für eine Übertragung die Zustimmung eines Dritten verlangt und unter welchen Bedingungen.
• Was das für die Finanzierung bedeutet. Die Konditionen gegen einen Pachtvertrag sind nicht die Konditionen gegen einen Freehold-Titel, und das betrifft sowohl Ihren Kauf als auch den Ihres späteren Käufers.

Welche Form zu welchem Käufer passt

Für einen ausländischen Käufer, zu dessen Zielen Aufenthalt, Wiederverkaufsliquidität oder die Weitergabe an die Familie gehören, ist Freehold die Antwort, und die Diskussion ist kurz. Leasehold ist sinnvoll, wo die Preisdifferenz die Einschränkungen tatsächlich aufwiegt, wo der Anlagezeitraum definiert ist und bequem innerhalb der Laufzeit liegt und wo keine der Beschränkungen mit dem Plan für das Objekt kollidiert. Was nicht funktioniert, ist, den Unterschied erst im Nachhinein zu entdecken – und genau so wird er am häufigsten entdeckt.

Grundlage sind Dubais Rahmenwerk für Freehold-Eigentum und das Immobilienregister des Land Department.