Фригольд и лизхолд в Дубае: что на самом деле меняется для покупателя

Два слова встречаются в каждом объявлении о недвижимости в Дубае, и почти никто не спрашивает, какое из них применимо в его случае. Это не формальность: от этого зависит, что вы можете делать с объектом, что вы можете сделать с ним при выходе из актива, и подходит ли он для резидентской визы — а ради визы сюда приезжает покупать половина иностранных покупателей.

Что даёт фригольд

• Собственность на юнит вместе с землёй, на которой он стоит, зарегистрированная на ваше имя в Земельном департаменте, с титульным документом (title deed).
• Полный набор прав: продать, сдать в аренду, изменить в рамках правил здания, передать по наследству.
• Отсутствие срока. Нет даты, после которой объект возвращается кому-то ещё.
• Единственная форма, которая даёт право на резидентскую визу. Если виза — часть причины покупки, этим предложением всё сказано.
• Более пятидесяти фригольд-районов существует в Дубае, и иностранные покупатели могут владеть недвижимостью в них наравне со всеми остальными.

Что такое лизхолд и что он ограничивает

• Долгосрочное право пользования, обычно до 99 лет, а не собственность на землю.
• Дешевле на входе, из-за чего кажется привлекательным при сравнении цены за квадратный фут.
• Земля остаётся у собственника, а вы получаете право, предоставленное им по договору с определёнными условиями.
• Перепродажа, сдача в аренду и перепланировки ограничены договором аренды — иногда незначительно, иногда существенно, и всегда прописаны в документе, который нужно читать.
• Он не даёт права на резидентскую визу, независимо от суммы покупки.

Почему название района — неправильный вопрос

Фригольд-кластеры существуют внутри районов, которые в остальном относятся к лизхолду, и статус — это свойство конкретного участка и проекта, а не района в целом. Поэтому вопрос «относится ли Dubai Marina к фригольду» не имеет полезного ответа применительно к конкретному юниту, который вы покупаете — ответ для этого юнита даёт запись в Земельном департаменте и договор, и получить его нужно до внесения брони. Рекламные материалы источником для этого не являются. Это самая простая вещь в сделке по недвижимости в Дубае, которую можно проверить, и самая дорогая вещь, которую можно перепутать, — потому что исправить это после покупки нельзя.

Разница проявляется на выходе из сделки

Юнит в фригольде продаётся на весь рынок целиком: купить его может кто угодно, ипотека оформляется на обычных условиях, а сравнимых объектов достаточно. Юнит в лизхолде продаётся в более узкий круг покупателей, на условиях, которые диктует договор аренды, и с переменной, у которой нет аналога во фригольде, — оставшимся сроком. Срок аренды сокращается каждый год владения, и покупатель через двадцать лет купит на двадцать лет меньше, чем купили вы. Это не аргумент против лизхолда — это то, что нужно учитывать в цене при входе в сделку, и причина, по которой скидка на лизхолд при покупке не всегда означает выгодную сделку.

Что читать перед подписанием

• Статус конкретного юнита, подтверждённый записью в реестре, а не брошюрой.
• Если это лизхолд — оставшийся срок и что происходит по его истечении.
• Ограничения в договоре аренды на продажу, сдачу в аренду, субаренду и перепланировки — особенно ограничение на сдачу в аренду, если покупка делается ради дохода.
• Требуется ли по договору чьё-либо согласие на переуступку права и на каких условиях.
• Что это значит для ипотеки. Условия финансирования под лизхолд отличаются от условий под титул фригольда, и это влияет и на вашу покупку, и на условия для вашего будущего покупателя.

Кому что подходит

Для иностранного покупателя, чьи цели включают резидентство, ликвидность при перепродаже или передачу объекта семье, ответ — фригольд, и обсуждать тут особо нечего. Лизхолд имеет смысл там, где разница в цене действительно компенсирует ограничения, срок владения определён и с запасом укладывается в оставшийся срок договора, и ни одно из ограничений не противоречит планам на актив. Что не работает — узнавать об этой разнице постфактум, а именно так её чаще всего и узнают.

На основе структуры фригольд-собственности в Дубае и реестра недвижимости Земельного департамента.