Freehold i leasehold w Dubaju: co naprawdę zmienia się dla kupującego

Dwa słowa pojawiają się w każdym ogłoszeniu w Dubaju i prawie nikt nie pyta, które z nich dotyczy danej nieruchomości. Różnica nie jest szczegółem technicznym: decyduje o tym, co można z nieruchomością zrobić, co można z nią zrobić przy wyjściu i czy uprawnia do wizy pobytowej, dla której w ogóle przyjeżdża połowa zagranicznych kupujących.

Co daje freehold

• Własność lokalu wraz z gruntem, na którym stoi, zarejestrowaną na Państwa nazwisko w Land Department, z aktem własności (title deed).
• Pełen zestaw praw: sprzedaż, wynajem, przebudowa w granicach regulaminu budynku i dziedziczenie.
• Brak terminu. Nie ma daty, w której własność wraca do kogokolwiek.
• Jedyna forma uprawniająca do wniosku o rezydencję. Jeśli wiza jest częścią powodu zakupu, to zdanie jest sednem całego artykułu.
• W Dubaju istnieje ponad pięćdziesiąt dzielnic freehold, w których cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości na takich samych zasadach jak każdy inny.

Czym jest leasehold i co ogranicza

• Długie prawo użytkowania, zwykle do 99 lat, a nie własność gruntu.
• Tańszy na wejściu, co jest powodem, dla którego wygląda atrakcyjnie w porównaniu ceny za metr kwadratowy.
• Grunt pozostaje przy właścicielu, a to, co Państwo posiadają, to prawo udzielone przez niego na podstawie dokumentu z warunkami.
• Odsprzedaż, wynajem i przebudowy są ograniczone umową leasingu — czasem łagodnie, czasem istotnie, i zawsze na piśmie, w miejscu, które trzeba przeczytać.
• Nie uprawnia do wniosku o rezydencję, niezależnie od ceny zakupu.

Dlaczego nazwa dzielnicy to złe pytanie

Enklawy freehold istnieją wewnątrz dzielnic, które poza tym są leasehold, a status jest cechą konkretnej działki i projektu, a nie obszaru. Pytanie „czy Dubai Marina to freehold" nie ma więc przydatnej odpowiedzi dla lokalu, który Państwo faktycznie kupują — odpowiedź dla tego lokalu pochodzi z rejestru Land Department i z umowy, i powinna paść przed rezerwacją. Materiały sprzedażowe nie są tu źródłem. To najłatwiejsza do zweryfikowania rzecz w zakupie w Dubaju i najdroższa do pomylenia, bo później nie da się jej poprawić.

Cena różnicy ujawnia się przy wyjściu

Lokal freehold sprzedaje się na całym rynku: kupić może każdy, finansowanie jest zwykłe, a porównań jest dużo. Lokal leasehold sprzedaje się w mniejszej puli, na warunkach narzuconych przez umowę leasingu i z jedną zmienną, która nie ma odpowiednika we freehold — pozostałym okresem. Leasing skraca się z każdym rokiem posiadania, a kupujący za dwadzieścia lat nabywa o dwadzieścia lat mniej niż Państwo. To nie jest argument przeciwko leasehold; to rzecz, którą trzeba wycenić przy wejściu, i powód, dla którego rabat leasehold przy zakupie nie jest automatycznie okazją.

Co przeczytać przed podpisaniem

• Status konkretnego lokalu, potwierdzony w rejestrze, a nie w broszurze.
• Przy leasehold: pozostały okres i to, co dzieje się po jego upływie.
• Ograniczenia w umowie leasingu dotyczące sprzedaży, wynajmu, podnajmu i przebudowy — zwłaszcza ograniczenie wynajmu, jeśli zakup służy dochodowi.
• Czy leasing wymaga czyjejkolwiek zgody na przeniesienie i na jakich warunkach.
• Co to oznacza dla finansowania. Warunki dostępne pod zabezpieczenie leasingu nie są warunkami dostępnymi pod tytuł freehold, a to wpływa zarówno na Państwa zakup, jak i na przyszłego kupującego.

Który wariant pasuje do którego kupującego

Dla zagranicznego kupującego, któremu zależy na rezydencji, płynności przy odsprzedaży lub pozostawieniu nieruchomości rodzinie, odpowiedzią jest freehold i dyskusja jest krótka. Leasehold ma sens tam, gdzie różnica w cenie rzeczywiście rekompensuje ograniczenia, gdzie okres posiadania jest określony i mieści się z zapasem w okresie leasingu, i gdzie żadne z ograniczeń nie koliduje z planem wobec aktywa. Nie sprawdza się odkrywanie tej różnicy post factum — a właśnie tak najczęściej ją się odkrywa.

Na podstawie dubajskich ram własności freehold oraz rejestru nieruchomości Land Department.