So prüfen Sie den Preis einer Wohnung in Dubai im DLD-Register: Dubai REST und DXB Interact

In den meisten Märkten gibt es keine Möglichkeit herauszufinden, wofür Einheiten in einem bestimmten Gebäude tatsächlich verkauft wurden – sichtbar sind nur Angebotspreise. In Dubai ist es umgekehrt: Das Dubai Land Department (DLD) veröffentlicht die Daten registrierter Transaktionen offen, und jeder Käufer kann den Angebotspreis eines Verkäufers mit dem vergleichen, was Nachbarn im selben Gebäude in den vergangenen Jahren tatsächlich gezahlt haben.

Zwei offizielle Quellen

• Dubai REST – die eigene App des DLD. Ihr Bereich Transaktionshistorie oder Property Passport zeigt die Transaktionshistorie eines Gebäudes samt Preis, Größe und Registrierungsdatum. Sie ist auf Arabisch und Englisch verfügbar, manche Dienste setzen eine Anmeldung mit UAE Pass voraus.
• DXB Interact – eine Plattform auf Grundlage derselben DLD-Daten mit komfortablerer Oberfläche: eine Karte nach Gebiet und Gebäude, ein Filter für Barzahlungen gegenüber Finanzierungen und Trends des Preises pro Quadratfuß nach Quartal. Die Daten werden aktualisiert, sobald neue Registrierungen im DLD-Register eingehen.

Beide Werkzeuge zeigen dieselben zugrunde liegenden Daten – Anzahl und Preis der registrierten Transaktionen, das Datum und in vielen Fällen, ob der Kauf bar oder finanziert war. Der Unterschied liegt im Bedienkomfort, nicht in der Vollständigkeit der Daten: Beide schöpfen aus derselben Quelle.

Was Sie prüfen sollten, bevor Sie den Preis eines Verkäufers akzeptieren

1. Ob es im vergangenen Jahr überhaupt Transaktionen in diesem Gebäude gab. Neue Gebäude mit geringer Liquidität haben womöglich wenige oder keine – nutzen Sie stattdessen benachbarte Türme desselben Bauträgers und derselben Anlage als Maßstab.
2. Preis pro Quadratfuß, nicht der Gesamtpreis. Einheiten im selben Gebäude unterscheiden sich nach Etage, Aussicht und Grundriss – vergleichen Sie den Preis pro Fläche, nicht die Gesamtsumme.
3. Wie aktuell die Transaktionen sind. Ein Preis von vor drei Jahren ist in einem schnelllebigen Markt kein Maßstab – entscheidend sind die letzten drei bis sechs Monate.
4. Art des Geschäfts. Finanzierte Transaktionen werden mitunter zu einem Preis registriert, der am genehmigten Betrag der Bank hängt statt am freien Marktwert – das sollte man beim Vergleich bedenken.

Wo das Register die Bewertung der Bank nicht ersetzt

Das Register zeigt, was bereits geschehen ist, nicht, mit welchem Wert eine Bank genau diese Einheit heute ansetzt: Der Gutachter der Bank besichtigt die Einheit, prüft Zustand und Aussicht und kann in beide Richtungen vom Median des Gebäudes abweichen. Das Register ist ein Verhandlungs- und Plausibilitätswerkzeug gegenüber dem Angebotspreis eines Verkäufers – kein Ersatz für die Bankbewertung, die eine Hypothek verlangt.

Eine nützliche Gewohnheit: Gleichen Sie das Register mit den Einschätzungen mehrerer Makler zur selben Einheit ab. Nennt einer eine Zahl, die deutlich über den registrierten Transaktionen des Gebäudes liegt, ist das ein Grund nachzufragen, worauf sie beruht.

Wie die drei verschiedenen Preise einer Wohnung zusammenhängen, steht in Angebotspreis, Transaktionspreis und Bankbewertung. Und wie sich ein legitimer niedriger Preis von einem Betrugsmuster unterscheiden lässt, erfahren Sie in unserem Leitfaden zu Immobilienbetrug in den VAE.