Immobilienbetrug in den VAE: fünf verbreitete Maschen und wie Sie ein Geschäft vor der Zahlung prüfen

Dubai hat einen der am stärksten regulierten Immobilienmärkte der Welt: Jede Transaktion läuft über das Dubai Land Department (DLD), Zahlungen für Off-plan-Objekte liegen auf einem Escrow-Konto, und für die Bewerbung einer Einheit ist eine Genehmigung nötig. Betrug funktioniert nicht gegen dieses System, sondern an ihm vorbei – in der Lücke, in der ein Käufer Geld überweist oder etwas unterschreibt, ohne zu prüfen. Nachfolgend die häufigsten Maschen und wie Sie jeder den Boden entziehen.

Fünf Maschen, die Sie kennen sollten

1. Eine Nachricht „vom Entwickler“. Eine SMS, WhatsApp- oder Telegram-Nachricht im Namen eines bekannten Entwicklers – „Ihre Zahlung ist überfällig“, „sichern Sie sich den heutigen Preis“ – mit einem Zahlungslink. Die Domain im Link sieht richtig aus, unterscheidet sich aber um einen Buchstaben.
2. Die „Fehlüberweisung“. Ein Screenshot einer Einzahlung landet in Ihrem Posteingang, verbunden mit der Bitte, das Geld auf ein anderes Konto zurückzuschicken. Es wurde nie etwas eingezahlt – der Screenshot ist gefälscht.
3. Nachrichten im Namen staatlicher Dienste. „DEWA-Rückerstattung“, „DLD-Bußgeld“, „Hinweis zur Visumsverlängerung“. Staatliche Stellen der VAE fragen Kartendaten nicht über einen Link in einer Nachricht ab.
4. Das Lockangebot. Eine Einheit, deutlich unter Marktpreis, „Eigentümer im Ausland“, eine Anzahlung vor jeder Besichtigung. Für das Inserat gibt es keine Werbegenehmigung, oder die Genehmigung gehört zu einer ganz anderen Einheit.
5. „Wir verkaufen es in drei Monaten mit 100 % Gewinn weiter.“ Die teuerste Masche, und nicht immer im technischen Sinne Betrug. Käufer werden gedrängt, zwei oder drei Einheiten der Launch-Phase zu nehmen, nur die ersten Raten plus die DLD-Gebühr von 4 % zu zahlen und dann schnell weiterzuverkaufen. Entwickler erlauben die Abtretung jedoch in der Regel erst, wenn 30–50 % des Preises bezahlt sind – und dann fehlt dem Käufer das Geld für die nächste Rate. Die Folge sind eine versäumte Zahlung, Vertragsstrafen und ein Zwangsverkauf mit Abschlag.

Was Sie vor jeder Überweisung prüfen

Was	Wie
Das Inserat	Seit April 2023 müssen Immobilienanzeigen in Dubai eine Trakheesi-Genehmigung mit QR-Code tragen, der zeigt, wer die Genehmigung hält und für welche Einheit
Der Makler	BRN des Maklers und ORN der Agentur sind über die Dubai-REST-App und die Website des DLD überprüfbar
Der Verkäufer	Der Name im Maklervertrag (Form A) muss mit dem Namen in der Title Deed übereinstimmen, und die Title Deed muss aktuell sein
Eine Off-plan-Zahlung	Zahlen Sie nur auf das im Vertrag und im DLD-Register genannte Escrow-Konto des Projekts – nie auf das Konto einer zwischengeschalteten Firma
Der Preis	Abgleich mit den registrierten Transaktionen im Gebäude – siehe unseren Leitfaden zur Preisprüfung im DLD-Register

Regeln, die den größten Teil des Risikos ausschließen

Folgen Sie nie einem Link aus einer Nachricht – melden Sie sich stattdessen von Hand im Portal des Entwicklers oder der Bank an. Zahlen Sie nie eine Anzahlung, bevor Sie besichtigt und die Dokumente geprüft haben. Beim Wiederverkauf fließt das Geld bei der Registrierung im Trustee Office, und seit Sommer 2025 stellt das DLD den Auszahlungsscheck nur noch auf den Namen in der Title Deed aus, nicht auf einen Vertreter – siehe unsere Erläuterung zum Verkauf per Vollmacht. Jedes Schema, bei dem das Geld „direkt, damit es schneller geht“ fließen soll, ist ein Grund, innezuhalten.

Ist eine Überweisung bereits erfolgt, handeln Sie noch am selben Tag: Rufen Sie Ihre Bank an, um eine Rückbuchung zu versuchen, erstatten Sie Anzeige bei der Polizei von Dubai (das eCrime-Portal erledigt das online) und melden Sie den Fall dem DLD, wenn ein lizenzierter Makler beteiligt war.

Die vollständige Prüfroutine für einen Verkäufer, einen Entwickler oder ein Inserat finden Sie in unserer Due-Diligence-Checkliste.