Langzeitvermietung einer Wohnung in Dubai: Ejari, Schecks und was der Vermieter tatsächlich netto erhält

Rund drei Viertel der Mieten in Dubai, das Mieteinkommen wird lokal nicht besteuert, und die Miete wird üblicherweise ein Jahr im Voraus gezahlt, nicht monatlich. Diese drei Tatsachen sind der Grund, warum die Stadt ein Vermietermarkt ist und die Bruttozahlen so gut aussehen. Was folgt, ist alles zwischen der Bruttozahl und Ihrem Bankkonto.

Ejari – und warum es kein Papierkram ist

• Die Registrierung des Mietverhältnisses beim Land Department ist Pflicht.
• Ohne sie kann der Mieter DEWA nicht anschließen, kein Familienvisum sponsern und nicht vor dem Mietschiedsgericht klagen.
• Und der Vermieter kann sich im Streitfall nicht auf den Vertrag berufen. Ein nicht registriertes Mietverhältnis ist für beide Seiten eine schwache Position, weshalb man hier nicht gegen eine etwas höhere Miete an der Ecke sparen sollte.
• Es wird mit jedem Vertrag erneuert, nicht nur einmal.

Schecks: die Konvention, die Ihren Preis bestimmt

• Das Jahr wird im Voraus gezahlt, mit einem Scheck oder aufgeteilt auf eine kleine Zahl – üblich sind zwei oder vier.
• Weniger Schecks erzielen eine bessere Miete. Das ist der verlässlichste Hebel eines Vermieters, und es ist ein echter Tausch: Ein Scheck ist mehr Geld und weniger Verwaltung, vier Schecks erweitern den Mieterkreis.
• Eine Kaution ist üblich – etwa 5 % der Jahresmiete unmöbliert und 10 % möbliert – und wird gegen Schäden gehalten, nicht gegen ausstehende Miete.
• Die Vorauszahlung ist der Grund, warum sich Renditen in Dubai in der Praxis anders anfühlen. Das Geld kommt als Summe, zu Beginn, und kann das Jahr über eingesetzt werden, statt tröpfchenweise einzutreffen.

Die zwei Kündigungsfristen

• Änderung irgendeiner Vertragsbedingung, einschließlich der Miete: mindestens 90 Tage Vorankündigung vor Ablauf der Laufzeit.
• Räumung aus Gründen wie Verkauf, Eigennutzung oder größerer Renovierung: 12 Monate Vorankündigung, zugestellt über einen Notar oder per Einschreiben.
• Wird eine der beiden Fristen versäumt, verlängert sich der Vertrag zu den bestehenden Bedingungen. Eine Verständigung mit dem Mieter ersetzt die Zustellung nicht, und eine E-Mail auch nicht.
• Bewahren Sie den Zustellungsnachweis auf. Er ist das Dokument, das einen Fall entscheidet, falls es je einen gibt.

Bis wohin Sie die Miete erhöhen können

Erhöhungen folgen einer festen Staffel, die an die durchschnittliche Marktmiete für diesen Objekttyp in diesem Stadtteil gebunden ist: gar keine Erhöhung, wo die aktuelle Miete innerhalb von 10 % des Marktes liegt, dann 5 %, 10 %, 15 % und 20 %, je weiter die Lücke über 20 %, 30 % und 40 % hinauswächst. Das Land Department veröffentlicht einen Rechner, der sie anwendet, und sein Ergebnis ist das, was das Schiedsgericht betrachtet. Die praktische Folge für einen Vermieter: Eine Wohnung, die weit unter Markt vermietet ist, kehrt nicht in einem Schritt zum Markt zurück – sie steigt die Staffel über mehrere Jahre hinauf, ein Grund, die Anfangsmiete richtig anzusetzen, statt Belegung mit ihr zu erkaufen.

Von der Bruttomiete zur Nettomiete

• Die Service Charge, die läuft, ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht, und häufig der größte einzelne Abzug ist.
• Die Kühlung, wo sie getrennt von der Service Charge abgerechnet wird – und in manchen Gebäuden fällt auch für eine leere Einheit eine feste Kapazitätsgebühr an.
• Die Maklerprovision für die Mietersuche, in der marktüblichen Höhe von 5 % der Jahresmiete.
• Eine Verwaltungsgebühr, wenn jemand anderes das Mietverhältnis führt, was ein nicht ansässiger Eigentümer in der Praxis braucht.
• Leerstandsmonate. Die Zeile, die am häufigsten weggelassen wird und am teuersten ist: Die Fixkosten laufen durch.
• Alles innerhalb Ihrer Wände: Geräte, der Warmwasserbereiter, Neuanstrich zwischen Mietverhältnissen. Eine Einheit wird in vermietbarem Zustand übergeben, oder sie vermietet sich nicht.

Die kommunale Wohngebühr bemisst sich am Mietwert und wird über das DEWA-Konto des Mieters erhoben. Sie ist nicht Ihr Kostenpunkt, aber Teil dessen, was der Nutzer für das Wohnen zahlt, und gehört deshalb in das Gespräch, wenn eine Miete verhandelt wird.

Zwei Dinge, die man falsch versteht

• Hier unbesteuert heißt nicht überall unbesteuert. Die VAE besteuern Mieteinkommen nicht; Ihr Land der steuerlichen Ansässigkeit kann es tun und kann außerdem verlangen, dass ein ausländischer Vermögenswert erklärt wird, ob Steuer fällig ist oder nicht. Diese Frage klärt sich zu Hause.
• Streitigkeiten werden mit Papieren gewonnen. Das Mietschiedsgericht beim Land Department ist ein Spezialforum und ein schnelles, und fast alles, was dort ankommt, hängt an Dokumenten, nicht an der Sache: keine Registrierung, eine Kündigung ohne Zustellungsnachweis, kein Inventar beim Einzug. Datierte Fotos und ein unterschriebenes Inventar kosten nichts und entscheiden den häufigsten Streit.

Grundlage sind Dubais Mietgesetzgebung, die Mieterhöhungsstaffel des Land Department und die übliche Vermietungspraxis auf diesem Markt.