Affittare un appartamento a Dubai a lungo termine: Ejari, assegni e quanto incassa davvero il proprietario

Circa tre quarti degli affitti di Dubai, il reddito da locazione non è tassato localmente, e l'affitto si paga normalmente con un anno di anticipo anziché mensilmente. Sono tre fatti che spiegano perché la città è un mercato da proprietari e perché i numeri lordi sembrano così buoni. Ciò che segue è tutto quello che sta tra il numero lordo e il vostro conto in banca.

Ejari, e perché non è burocrazia

• Registrare la locazione presso il Dipartimento del Territorio è obbligatorio.
• Senza di essa l'inquilino non può allacciare la DEWA, non può richiedere un visto per la famiglia e non può rivolgersi al tribunale delle locazioni.
• E il proprietario non può far valere il contratto in una controversia. Una locazione non registrata è una posizione debole per entrambi, ed è per questo che non è un angolo da tagliare in cambio di un affitto leggermente più alto.
• Si rinnova a ogni contratto, non una volta sola.

Gli assegni: la prassi che decide il vostro prezzo

• L'anno si paga in anticipo, con un solo assegno o suddiviso in un piccolo numero — comunemente due o quattro.
• Meno assegni ottengono un affitto migliore. È la leva più affidabile di cui dispone un proprietario, ed è un vero compromesso: un assegno è più denaro e meno amministrazione, quattro assegni allargano la platea di inquilini.
• Un deposito è consuetudine — circa il 5% dell'affitto annuo non arredato e il 10% arredato — ed è trattenuto a copertura dei danni, non degli affitti non pagati.
• Il pagamento anticipato è il motivo per cui i rendimenti di Dubai si percepiscono diversamente nella pratica. Il denaro arriva come somma, all'inizio, e può essere messo a frutto per l'anno anziché arrivare a gocce.

I due termini di preavviso

• Per modificare qualsiasi condizione del contratto, affitto compreso: almeno 90 giorni di preavviso prima della scadenza del termine.
• Per sfrattare per motivi come vendita, uso proprio o ristrutturazione importante: 12 mesi di preavviso, notificato tramite notaio o con raccomandata.
• Mancare una delle due scadenze rinnova il contratto alle condizioni esistenti. Un accordo con l'inquilino non sostituisce la notifica, e nemmeno un'email.
• Conservate la prova della notifica. È il documento che decide la causa, se mai ce ne sarà una.

Fino a quanto si può aumentare l'affitto

Gli aumenti seguono una scala fissa legata al tasso medio di mercato per quel tipo di immobile in quel quartiere: nessun aumento dove l'affitto attuale è entro il 10% del mercato, poi 5%, 10%, 15% e 20% man mano che il divario supera il 20%, il 30% e il 40%. Il Dipartimento del Territorio pubblica un calcolatore che la applica, e il suo risultato è ciò che esaminerà il tribunale. La conseguenza pratica per un proprietario è che un appartamento affittato molto al di sotto del mercato non torna al mercato in un solo passo — sale lungo la scala in più anni, il che è un motivo per fissare bene l'affitto iniziale anziché comprare l'occupazione con esso.

Dall'affitto lordo al netto

• La spesa condominiale, dovuta che l'appartamento sia affittato o vuoto e spesso la singola voce più pesante.
• Il raffrescamento, dove è fatturato separatamente dalla spesa condominiale — e in alcuni edifici si applica una tariffa fissa di capacità anche a un'unità vuota.
• La commissione dell'agenzia per trovare l'inquilino, secondo la prassi di mercato del 5% dell'affitto annuo.
• Una commissione di gestione se qualcun altro segue la locazione, cosa di cui in pratica un proprietario non residente ha bisogno.
• I mesi di sfitto. La voce più spesso dimenticata e la più costosa: i costi fissi continuano a correre.
• Tutto ciò che sta dentro le pareti: elettrodomestici, scaldabagno, ritinteggiatura tra una locazione e l'altra. Un'unità viene consegnata in condizioni affittabili oppure non si affitta.

La tassa municipale sull'abitazione grava sul valore locativo ed è riscossa tramite il conto DEWA dell'inquilino. Non è un vostro costo, ma fa parte di ciò che l'occupante paga per abitarci, e perciò rientra nella conversazione quando si negozia un affitto.

Due cose che si sbagliano

• Non tassato qui non significa non tassato ovunque. Gli Emirati non tassano il reddito da locazione; il vostro Paese di residenza fiscale può farlo, e può anche richiedere la dichiarazione di un bene estero a prescindere dall'imposta dovuta. Quella questione si risolve a casa.
• Le controversie si vincono con le carte. Il tribunale delle locazioni presso il Dipartimento del Territorio è un foro specializzato e veloce, e quasi tutto ciò che vi arriva dipende dai documenti più che dal merito: nessuna registrazione, un preavviso senza prova di notifica, nessun inventario all'ingresso. Foto datate e un inventario firmato non costano nulla e risolvono la discussione più comune che esista.

Sulla base della legislazione sulle locazioni di Dubai, della scala degli aumenti del Dipartimento del Territorio e della prassi standard di locazione su questo mercato.