Wynajem mieszkania w Dubaju na długo: Ejari, czeki i ile właściciel naprawdę zarabia netto

Mniej więcej trzy czwarte czynszów w Dubaju, dochód z najmu nie podlega lokalnie opodatkowaniu, a czynsz płaci się zazwyczaj rok z góry, a nie miesięcznie. Te trzy fakty sprawiają, że to rynek wynajmującego i że liczby brutto wyglądają tak dobrze. Poniżej wszystko, co leży między liczbą brutto a Państwa kontem.

Ejari i dlaczego to nie papierologia

• Rejestracja najmu w Land Department jest obowiązkowa.
• Bez niej najemca nie podłączy DEWA, nie sprowadzi rodziny na wizie i nie wniesie sprawy do trybunału ds. najmu.
• A wynajmujący nie może powołać się na umowę w sporze. Niezarejestrowany najem to słaba pozycja dla obu stron, dlatego nie jest to róg, który warto ścinać za nieco wyższy czynsz.
• Odnawia się go z każdą umową, a nie raz.

Czeki: konwencja, która decyduje o Państwa cenie

• Rok płaci się z góry, jednym czekiem lub kilkoma — najczęściej dwoma albo czterema.
• Mniej czeków pozwala uzyskać lepszy czynsz. To najpewniejsza dźwignia wynajmującego i prawdziwy kompromis: jeden czek to więcej pieniędzy i mniej administracji, cztery czeki poszerzają pulę najemców.
• Kaucja jest zwyczajowa — około 5% rocznego czynszu przy lokalu nieumeblowanym i 10% przy umeblowanym — i zabezpiecza szkody, a nie niezapłacony czynsz.
• Płatność z góry jest powodem, dla którego rentowność w Dubaju w praktyce odczuwa się inaczej. Pieniądze przychodzą jako suma, na początku, i można je puścić w obieg na rok, zamiast czekać na strużkę.

Dwa okresy wypowiedzenia

• Zmiana jakiegokolwiek warunku umowy, w tym czynszu: co najmniej 90 dni wypowiedzenia przed końcem okresu.
• Eksmisja z powodów takich jak sprzedaż, własne zamieszkanie czy generalny remont: 12 miesięcy wypowiedzenia, doręczone przez notariusza lub listem poleconym.
• Przekroczenie któregokolwiek terminu odnawia umowę na dotychczasowych warunkach. Porozumienie z najemcą nie zastępuje doręczenia, e-mail również.
• Należy zachować dowód doręczenia. To dokument, który rozstrzyga sprawę, jeśli kiedykolwiek do niej dojdzie.

Do ilu można podnieść czynsz

Podwyżki podlegają stałej skali powiązanej ze średnią stawką rynkową dla danego typu nieruchomości w danej dzielnicy: żadnej podwyżki, gdy obecny czynsz mieści się w granicach 10% rynku, potem 5%, 10%, 15% i 20%, w miarę jak różnica przekracza 20%, 30% i 40%. Land Department publikuje kalkulator stosujący tę skalę, a jego wynik jest tym, na co spojrzy trybunał. Praktyczna konsekwencja dla wynajmującego jest taka, że mieszkanie wynajęte znacznie poniżej rynku nie wraca do rynku w jednym kroku — wspina się po skali przez kilka lat, co jest powodem, by ustalić właściwy czynsz początkowy, a nie kupować nim obłożenie.

Od czynszu brutto do netto

• Opłata serwisowa, która biegnie niezależnie od tego, czy mieszkanie jest wynajęte, czy puste, i bywa największym pojedynczym odliczeniem.
• Chłodzenie, jeśli jest rozliczane osobno od opłaty serwisowej — a w niektórych budynkach stała opłata za moc obowiązuje nawet dla pustego lokalu.
• Prowizja agencji za znalezienie najemcy, według praktyki rynkowej 5% rocznego czynszu.
• Opłata za zarządzanie, jeśli najmem zajmuje się ktoś inny, czego właściciel niebędący rezydentem w praktyce potrzebuje.
• Miesiące pustostanu. Pozycja najczęściej pomijana i najdroższa: koszty stałe płyną dalej.
• Wszystko wewnątrz Państwa ścian: sprzęty, podgrzewacz wody, malowanie między najemcami. Lokal przekazuje się w stanie nadającym się do wynajmu, inaczej się nie wynajmie.

Opłata mieszkaniowa miasta liczona jest od wartości najmu i pobierana przez konto DEWA najemcy. Nie jest to Państwa koszt, ale jest częścią tego, co zajmujący płaci za mieszkanie, i dlatego należy do rozmowy przy negocjowaniu czynszu.

Dwie rzeczy, w których ludzie się mylą

• Nieopodatkowane tutaj nie znaczy nieopodatkowane wszędzie. ZEA nie opodatkowują dochodu z najmu; kraj Państwa rezydencji podatkowej może to robić, a może też wymagać zgłoszenia zagranicznego aktywa niezależnie od tego, czy podatek jest należny. Tę kwestię rozstrzyga się w domu.
• Spory wygrywa się na papierach. Trybunał ds. najmu przy Land Department to wyspecjalizowane i szybkie forum, a prawie wszystko, co do niego trafia, rozstrzyga się na dokumentach, a nie na meritum: brak rejestracji, wypowiedzenie bez dowodu doręczenia, brak inwentarza przy wprowadzeniu. Zdjęcia z datą i podpisany inwentarz nic nie kosztują i rozstrzygają najczęstszy spór.

Na podstawie dubajskiego prawa najmu, skali podwyżek czynszu Land Department i standardowej praktyki wynajmu na tym rynku.