Majan im Porträt: Kaufen in einem Dubailand-Cluster ohne eigenes Zentrum

Majan ist ein Cluster am Rand von Dubailand, bebaut mit einzelnen Wohngebäuden verschiedener Bauträger. Es gibt keinen einheitlichen Masterplan, keinen gemeinsamen Park und keine Einkaufsstraße: Es ist eine Aneinanderreihung von Grundstücken entlang der Straßen, kein geplanter Stadtteil. Entsprechend muss man ihn anders bewerten.

Wie sich ein Cluster ohne Zentrum von einer Community unterscheidet

• Keine gemeinsame Umlage und keine gemeinsame Verantwortung. Jedes Gebäude steht für sich: eigene Service Charge, eigene Verwaltung, eigener Standard. Das Nachbarhaus kann gut gepflegt sein und Ihres nicht — oder umgekehrt.
• Keine Einrichtungen „innerhalb des Perimeters“. Ein Laden, ein Fitnessstudio, eine Kita sind das, was im Erdgeschoss eben eröffnet hat, nicht das, was geplant war. Möglicherweise gibt es gar nichts davon.
• Keine Planbarkeit der Bebauung. Auf dem leeren Nachbargrundstück entsteht, was genehmigt wird, nicht das, was ein gemeinsames Konzept vorsah.
• Keine wiedererkennbare Adresse. Das wirkt sich sowohl auf die Vermietungsdauer als auch auf die Verkaufsdauer aus: Das Viertel muss Käufern und Mietern erst erklärt werden.

Wie man dann bewertet

Nicht als Stadtteil, sondern als konkretes Gebäude. In einer Community mit starkem Masterplan trägt die Adresse ein durchschnittliches Gebäude; hier gibt es nichts, was trägt, daher kommt alles auf das Gebäude selbst an:

• Die Service Charge und ihre Zahlungsquote — der größte laufende Unterschied zwischen zwei auf den ersten Blick gleichen Gebäuden.
• Die Gebäudeverwaltung: Funktionierende Aufzüge und saubere Flure halten die Mieter.
• Was in Gehweite tatsächlich geöffnet hat — zählen Sie nach, statt es nachzulesen.
• Was auf den Nachbargrundstücken genehmigt ist. Aussicht und Ruhe hängen von Land ab, das Ihnen nicht gehört, und ein übergeordnetes Konzept, das die Bebauung begrenzt, gibt es hier nicht.
• Grundriss und Stellplatz — das, was über Vertragsverlängerungen entscheidet.

Was der Cluster bietet

• Preise unter denen geplanter Communities bei gleicher Entfernung zum Zentrum.
• Anbindung an die Hauptstraßen — Cluster dieser Art liegen meist direkt an den Verkehrsachsen.
• Einfache Rechnung: keine Community-Gebühr zusätzlich zur Service Charge des Gebäudes.

Was noch zu prüfen ist

• Aktuelle Inserate im Umkreis von einigen hundert Metern: Mieten und Leerstandszeiten.
• Wie viele Wohnungen in der Nähe in denselben Jahren übergeben werden.
• Die Rücklage des Gebäudes und die Protokolle der Eigentümergemeinschaft.
• Die Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf.

Grundlage sind das Register des Dubai Land Department und aktuelle Inserate für den Cluster.