Majan : acheter dans un cluster de Dubailand sans centre propre

Majan est un cluster en périphérie de Dubailand, construit d'immeubles résidentiels isolés élevés par différents promoteurs. Il n'a ni plan directeur unique, ni parc commun, ni rue commerçante : c'est un ensemble de parcelles le long des routes, pas un quartier conçu comme tel. Il faut donc l'évaluer autrement.

En quoi un cluster sans centre diffère d'une communauté

• Ni charges communes, ni responsabilité commune. Chaque immeuble vit seul : ses propres charges de copropriété, sa propre gestion, son propre niveau d'entretien. L'immeuble voisin peut être bien tenu et le vôtre non — ou l'inverse.
• Pas d'équipements « à l'intérieur du périmètre ». Un commerce, une salle de sport, une crèche : ce qui s'est ouvert en rez-de-chaussée, pas ce qui était prévu. Il peut ne rien y avoir du tout.
• Aucune prévisibilité du bâti. Sur le terrain vide d'à côté, on construit ce qui est autorisé, pas ce qu'un concept commun avait dessiné.
• Pas d'adresse reconnaissable. Cela pèse aussi bien sur la vitesse de location que sur le délai de revente : il faut expliquer le quartier aux acheteurs et aux locataires.

Comment l'évaluer, alors ?

Non comme un quartier, mais comme un immeuble précis. Dans une communauté dotée d'un plan directeur solide, l'adresse porte un immeuble moyen ; ici rien ne la porte, tout se ramène donc à l'immeuble lui-même :

• Les charges de copropriété et leur taux de recouvrement — la plus grande différence durable entre deux immeubles d'apparence identique.
• La gestion de l'immeuble : des ascenseurs en état de marche et des couloirs propres fidélisent les locataires.
• Ce qui est réellement ouvert à distance de marche — comptez-le, ne vous contentez pas de le lire.
• Ce qui a été autorisé sur les parcelles voisines. Votre vue et votre tranquillité dépendent d'un terrain qui n'est pas le vôtre, et aucun concept d'ensemble ne limite ici ce qui peut y être bâti.
• La distribution et le stationnement — ce qui décide des renouvellements de bail.

Ce que le cluster offre

• Des prix inférieurs à ceux des communautés planifiées à distance égale du centre.
• L'accès aux grands axes — les clusters de ce type longent le plus souvent les routes.
• Une économie simple : pas de redevance communautaire en plus des charges de l'immeuble.

Ce qu'il faut vérifier encore

• Les annonces en cours dans un rayon de quelques centaines de mètres : loyers et périodes de vacance.
• Le nombre d'appartements voisins qui seront livrés au cours des mêmes années.
• Le fonds de réserve de l'immeuble et les procès-verbaux de l'association des propriétaires.
• Le délai de revente sur le marché.

D'après le registre du Dubai Land Department et les annonces en cours dans le cluster.