Myra Real Estate Developments: Was sich zwischen dem ersten und dem zweiten Projekt eines Entwicklers ändert

Das zweite Projekt eines Entwicklers sagt mehr aus als das erste. Das erste beweist, dass er ein Gebäude hochziehen kann. Das zweite zeigt, ob er aus dem ersten etwas gelernt hat – und das lässt sich prüfen, bevor man sich bindet.

Was das zweite Projekt verrät

• Ob dasselbe Team noch da ist. Ein Unternehmen, das seine Projektleiter und seinen Bauunternehmer behalten hat, hat Kontinuität; eines, das alles ausgetauscht hat, ist faktisch wieder ein Erstentwickler.
• Ob sich die Grundrisse geändert haben. Ein Entwickler, der Grundrisse zwischen den Projekten angepasst hat, hat Käufern und Maklern zugehört. Identische Pläne heißen, dass niemand angesehen hat, wie sich das erste Gebäude vermieten ließ.
• Ob sich die Ausstattung verbessert hat oder dünner wurde. Vergleichen Sie beide Dokumente Zeile für Zeile; die Richtung der Entwicklung zählt mehr als jedes einzelne.
• Ob das erste Projekt pünktlich übergeben wurde und wie groß die Lücke zum Starttermin war. Das ist die aussagekräftigste einzelne Zahl für das zweite.
• Ob es einen Kundendienst gibt. Wie auf Mängelmeldungen und Defekte beim ersten Projekt reagiert wurde, verrät, wie das zweite sein wird.

Wie man es herausfindet

All das lässt sich ermitteln, ohne den Entwickler zu fragen:

• Besichtigen Sie das erste Gebäude. Die Gemeinschaftsflächen nach ein oder zwei Jahren zeigen, was die Ausführung wert war.
• Sprechen Sie mit Bewohnern und mit dem Gebäudeverwalter. Fragen Sie, was bei der Übergabe mangelhaft war und wie lange die Behebung dauerte.
• Prüfen Sie das tatsächliche Übergabedatum des ersten Gebäudes gegen das, was beim Start versprochen wurde.
• Sehen Sie sich die Service Charge an, die sich beim ersten Projekt ergeben hat – ein schlecht geplantes Gebäude fällt hier auf.
• Fragen Sie, wer beim zweiten der Bauunternehmer ist und ob es derselbe ist.

Der JVC-Kontext

Jumeirah Village Circle ist das am dichtesten besetzte Mietcluster des mittleren Segments in Dubai, und in einem gesättigten Stadtteil konkurriert Ihre Einheit mit Hunderten vergleichbarer in Gehweite. Dieser Wettbewerb bestimmt die Miete unabhängig davon, wer das Gebäude gebaut hat – bei der Frage nach dem Entwickler geht es also eigentlich um Lieferrisiko und Betriebskosten, nicht um einen Mietaufschlag.

Was zu prüfen ist

• Escrow-Konto und Oqood-Registrierung, anhand der Projektnummer.
• Der Bauunternehmer und seine Erfolgsbilanz.
• Baufortschrittsabhängige Zahlungen und der Rechtsbehelf bei Verzug.
• Erzielte Mieten im Umkreis von einigen hundert Metern, aus aktuellen Inseraten.
• Die Service Charge im ersten Gebäude, mit Verlauf.
• Wie viele Einheiten in der Nähe im selben Zeitraum fertig werden.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department und aktueller Mietinserate für den Stadtteil.