Myra Real Estate Developments: co zmienia się między pierwszym a drugim projektem dewelopera

Drugi projekt dewelopera mówi więcej niż pierwszy. Pierwszy dowodzi, że firma potrafi postawić budynek. Drugi pokazuje, czy pierwszy czegokolwiek ją nauczył — i można to sprawdzić, zanim podejmie się zobowiązanie.

Co ujawnia drugi projekt

• Czy ten sam zespół wciąż jest na miejscu. Firma, która zachowała kierowników projektu i wykonawcę, ma ciągłość; ta, która zmieniła wszystko, jest w praktyce znów początkującym deweloperem.
• Czy zmieniły się układy mieszkań. Deweloper, który skorygował rzuty między projektami, słuchał kupujących i pośredników. Identyczne plany oznaczają, że nikt nie sprawdził, jak wynajmował się pierwszy budynek.
• Czy specyfikacja się poprawiła, czy uszczupliła. Porównać oba dokumenty linijka po linijce; kierunek zmian ma większe znaczenie niż każdy z nich osobno.
• Czy pierwszy został oddany na czas i jaka była różnica względem daty z momentu startu sprzedaży. To najlepiej przewidujący pojedynczy wskaźnik dla drugiego.
• Czy istnieje opieka posprzedażowa. Reakcja na usterki i obsługa wad w pierwszym projekcie pokazują, jaki będzie drugi.

Jak to sprawdzić

Wszystko jest dostępne bez pytania dewelopera:

• Odwiedzić pierwszy budynek. Części wspólne po roku czy dwóch pokazują, ile warte było wykończenie.
• Porozmawiać z mieszkańcami i zarządcą budynku. Zapytać, co było nie tak przy odbiorze i jak długo trwała naprawa.
• Sprawdzić faktyczną datę oddania pierwszego budynku względem obietnicy z momentu startu sprzedaży.
• Przyjrzeć się opłacie serwisowej, która ukształtowała się w pierwszym projekcie — źle zaprojektowany budynek widać właśnie tu.
• Zapytać, kto jest wykonawcą drugiego i czy to ten sam.

Kontekst JVC

Jumeirah Village Circle to najbardziej zatłoczony klaster najmu średniego segmentu w Dubaju, a w nasyconej dzielnicy Państwa lokal konkuruje z setkami porównywalnych w zasięgu spaceru. Ta konkurencja ustala czynsz niezależnie od tego, kto zbudował budynek — dlatego pytanie o dewelopera dotyczy w istocie ryzyka realizacji i kosztów utrzymania, a nie premii czynszowej.

Co sprawdzić

• Rachunek escrow i rejestrację Oqood, według numeru projektu.
• Wykonawcę i jego dorobek.
• Płatności powiązane z postępem prac oraz środek zaradczy na wypadek opóźnienia.
• Osiągane czynsze w promieniu kilkuset metrów, z aktualnych ofert.
• Opłatę serwisową w pierwszym budynku, wraz z historią.
• Ile lokali kończy się w pobliżu w tym samym okresie.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i aktualnych ofert najmu w dzielnicy.