Myra Real Estate Developments: cosa cambia tra il primo e il secondo progetto di uno sviluppatore

Il secondo progetto di uno sviluppatore è un momento più istruttivo del primo. Il primo dimostra che sa portare su un edificio. Il secondo mostra se il primo gli ha insegnato qualcosa — e questo si può verificare prima di impegnarsi.

Cosa rivela il secondo progetto

• Se il team è lo stesso. Un'azienda che ha mantenuto i suoi project manager e il suo appaltatore ha continuità; una che ha cambiato tutto è di fatto di nuovo uno sviluppatore alla prima esperienza.
• Se le planimetrie sono cambiate. Uno sviluppatore che ha modificato le piante tra un progetto e l'altro ha ascoltato acquirenti e agenti. Piante identiche significano che nessuno ha guardato come si è affittato il primo edificio.
• Se le specifiche sono migliorate o peggiorate. Confrontate i due documenti riga per riga; la direzione di marcia conta più di ciascuno dei due presi da soli.
• Se il primo è stato consegnato in tempo e quale sia stato lo scarto rispetto alla data di lancio. È il singolo numero più predittivo sul secondo.
• Se esiste un servizio post-vendita. La risposta alle segnalazioni di difetti (snagging) e la gestione dei vizi nel progetto uno indicano come sarà il progetto due.

Come informarsi

Tutto è disponibile senza chiedere allo sviluppatore:

• Visitate il primo edificio. Le aree comuni dopo uno o due anni mostrano quanto valessero le finiture.
• Parlate con i residenti e con il building manager. Chiedete cosa non andava alla consegna e quanto ci è voluto per risolverlo.
• Verificate la data effettiva di consegna del primo edificio rispetto a quella promessa al lancio.
• Guardate le spese condominiali emerse nel primo progetto — un edificio mal progettato si rivela qui.
• Chiedete chi è l'appaltatore del secondo e se è lo stesso.

Il contesto di JVC

Jumeirah Village Circle è il cluster di affitti di fascia media più affollato di Dubai, e in un distretto saturo la vostra unità compete con centinaia di unità comparabili a pochi passi. Quella concorrenza fissa l'affitto indipendentemente da chi ha costruito l'edificio — quindi la questione dello sviluppatore riguarda in realtà il rischio di consegna e i costi di gestione, non un sovrapprezzo di affitto.

Cosa verificare

• Conto escrow e registrazione Oqood, per numero di progetto.
• L'appaltatore e il suo curriculum.
• I pagamenti legati all'avanzamento e il rimedio in caso di ritardo.
• Gli affitti ottenuti nel raggio di poche centinaia di metri, dagli annunci attivi.
• Le spese condominiali nel primo edificio, con il loro storico.
• Quante unità vengono completate nei dintorni nello stesso periodo.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e degli annunci di affitto attivi per il distretto.