Eine Immobilie in Dubai gemeinsam besitzen: Anteile, Ausstieg und Anwachsung

Gemeinsam zu kaufen ist hier üblich – Ehepartner, Geschwister, Geschäftspartner, Eltern und erwachsene Kinder. Unüblich ist, es bewusst zu tun. Die meisten gemeinsamen Käufe werden allein danach geordnet, wer wie viel zur Anzahlung beiträgt, und jeder schwierige Moment danach hängt an Fragen, die bei der Reservierung niemand gestellt hat.

Was die Urkunde festhält

• Die Eigentümer und ihre Anteile. Miteigentum wird auf dem Titel selbst eingetragen, wodurch die Aufteilung zu einer Sache des öffentlichen Registers wird und nicht der privaten Absprache.
• Die Anteile müssen nicht gleich sein, und sie sollten widerspiegeln, was tatsächlich eingebracht wurde – auch Geld, das später kam, nicht nur die Anzahlung.
• Im Streit zählt das Register. Eine Nebenabrede darüber, wer was wirklich bezahlt hat, ist erheblich weniger wert als die Anteile auf der Urkunde, und der spätere Abgleich beider ist eine registrierte Transaktion mit eigener Gebühr.
• Jeder Eigentümer unterschreibt. Verkauf, Beleihung und in der Praxis das meiste, was den Titel berührt, erfordert alle – oder eine Vollmacht derer, die nicht anwesend sein können.

Die Anteile vor den Zahlungen festlegen, nicht danach

Bei einem Off-plan-Kauf laufen die Raten zwei oder drei Jahre, und die Beiträge verschieben sich: Ein Eigentümer übernimmt eine Rate, die der andere nicht aufbringen konnte, die Möbel werden von einem Konto bezahlt, eine Übergabezahlung von einem anderen. Nichts davon ändert die Urkunde. Sollen die Anteile den Beiträgen folgen, vereinbaren Sie im Voraus, wie ein abweichender Beitrag behandelt wird – als Änderung der Anteile, als Darlehen zwischen den Eigentümern oder als keines von beidem – und führen Sie laufend Buch. Drei Jahre Überweisungen im Streit aus Kontoauszügen zu rekonstruieren, ist eine schlechte Verwendung der Zeit aller und eine noch schlechtere Grundlage für einen Vergleich.

Der Ausstieg, den niemand plant

• Wenn ein Eigentümer aussteigen will, muss der andere nicht kaufen. Ohne Vereinbarung bleiben praktisch drei Optionen: die ganze Immobilie verkaufen, eine Übertragung des Anteils vereinbaren oder festsitzen.
• Eine Anteilsübertragung zwischen Miteigentümern ist eine registrierte Transaktion, mit der Gebühr des Land Department und dem Trustee-Büro und gegebenenfalls dem No-Objection-Zertifikat des Bauträgers.
• Halten Sie den Ausstieg von Anfang an schriftlich fest: wie der Preis bestimmt wird, wenn eine Seite die andere auszahlt, wie lange der andere zum Entscheiden hat und was geschieht, wenn keiner kann. Drei Zeilen, die vereinbart werden, solange alle freundlich sind, ersetzen ein Jahr Briefwechsel, wenn sie es nicht mehr sind.
• Ein Mieter erschwert es. Das Mietverhältnis läuft mit der Immobilie, gleichgültig, welcher Eigentümer aussteigen will, und es pausiert nicht für eine Anteilsübertragung.

Eine gemeinsame Hypothek ist gemeinsame Haftung

Wird der Kauf finanziert, interessiert die Bank die interne Aufteilung nicht. Die Verpflichtung ist gemeinsam, die Lage eines Kreditnehmers wirkt sich auf beide aus, und die Immobilie trägt die Belastung, bis das Darlehen getilgt ist, was auch immer die Eigentümer untereinander vereinbart haben. Zwei praktische Folgen: Ein Miteigentümer, der aussteigen will, kann das Darlehen nicht einfach zurücklassen, und die Zustimmung der Bank ist Teil jeder Regelung, die einen Anteil verschiebt. Beides gehört vor den Antrag ins Gespräch, weil es danach viel schwerer zu entwirren ist.

Anwachsung und warum sie sich nicht nachträglich regeln lässt

Das ist der Mechanismus, von dem die meisten Miteigentümer noch nie gehört haben und der der wichtigste ist. Ein beim DIFC Wills Service Centre registriertes Testament kann Immobilien im Miteigentum so regeln, dass der Anteil des Verstorbenen automatisch ohne Nachlassverfahren auf den überlebenden Miteigentümer übergeht. Für ein Paar, das zu gleichen Anteilen gekauft hat, ist es der schnellste verfügbare Weg – und er wird im Voraus geregelt, solange beide leben. Nachträglich lässt er sich nicht schaffen. Ohne ihn geht der Anteil den gewöhnlichen Weg, und der gewöhnliche Weg wird in Monaten gemessen, in denen die Konten des Verstorbenen in den VAE gesperrt sein können, während die Nebenkosten auflaufen und die Hypothek weiter bedient werden muss.

Was dem Visum folgt und was nicht

Die Stufen des Aufenthaltsvisums bemessen sich am Immobilienwert, wie ein Anteil dafür behandelt wird, ist also eine Frage, die man klären sollte, bevor man sich darauf verlässt – besonders, wenn zwei Eigentümer jeweils erwarten, dass der Kauf ihren eigenen Antrag trägt. Bestätigen Sie es im Voraus anhand der konkreten Konstruktion und der konkreten Zahlen. Es ist eine billige Frage, wenn man sie früh stellt, und eine teure beim Antrag.

Die Akte, die Sie aufbewahren sollten

• Die Eigentumsurkunde und die eingetragenen Anteile, mit dem Nachweis der Beiträge dahinter.
• Eine schriftliche Vereinbarung zum Ausstieg – Bewertungsmethode, Frist, Vorkaufsrecht.
• Das DIFC-Testament und die Entscheidung, ob die Immobilie so gehalten wird, dass der Anteil auf den Überlebenden übergeht.
• Vollmachten für jeden Eigentümer, der regelmäßig außer Landes ist, mit konkreten Befugnissen statt allgemeiner Formulierungen.
• Ein Ort, an dem alles liegt, den jeder kennt, der es brauchen würde.

Grundlage sind die Registrierung von Miteigentum beim Land Department und die DIFC-Testamentsregelung. Keine Rechtsberatung.