Possedere un immobile a Dubai in comproprietà: quote, uscita e sopravvivenza

Comprare in due è normale qui: coniugi, fratelli, soci, genitori e figli adulti. Non è normale farlo in modo deliberato. La maggior parte degli acquisti congiunti viene organizzata attorno a chi contribuisce a quanto dell'acconto e a nient'altro, e ogni momento difficile successivo ruota attorno a domande che nessuno ha posto alla prenotazione.

Che cosa registra il deed

• I proprietari e le loro quote. La comproprietà è registrata sul titolo stesso, il che rende la ripartizione un fatto di pubblico registro e non un'intesa privata.
• Le quote non devono essere uguali, e dovrebbero riflettere quanto è stato effettivamente versato, compreso il denaro arrivato dopo e non solo l'acconto.
• Conta il registro in caso di disputa. Un accordo parallelo su chi ha davvero pagato che cosa vale molto meno delle proporzioni indicate nel deed, e riconciliare i due in seguito è una transazione registrata con una propria tassa.
• Firmano tutti i proprietari. Vendere, ipotecare e, in pratica, la maggior parte di ciò che tocca il titolo richiede la firma di tutti, oppure una procura da parte di chi non può essere presente.

Decidere le quote prima dei pagamenti, non dopo

In un acquisto off-plan le rate durano due o tre anni e i contributi si spostano: un proprietario copre una tranche che l'altro non poteva coprire, i mobili escono da un conto, un pagamento alla consegna da un altro. Niente di tutto ciò modifica il deed. Se la ripartizione deve seguire i contributi, si concordi in anticipo come trattare un contributo diverso (come variazione delle quote, come prestito tra proprietari o in nessuno dei due modi) e si tenga la documentazione man mano. Ricostruire tre anni di bonifici dagli estratti conto durante una lite è un pessimo uso del tempo di tutti e una base ancora peggiore per un accordo.

L'uscita che nessuno pianifica

• Il fatto che un proprietario voglia uscire non obbliga l'altro a comprare. In assenza di un accordo, le opzioni pratiche sono vendere l'intero immobile, concordare un trasferimento della quota o restare bloccati.
• Il trasferimento di una quota fra comproprietari è una transazione registrata, con la tassa del Land Department e il trustee office da pagare, e il nulla osta del developer dove richiesto.
• Metta per iscritto l'uscita all'inizio: come si determina il prezzo se una parte rileva l'altra, quanto tempo ha l'altra per decidere e che cosa succede se nessuna delle due può. Tre righe concordate quando tutti sono in buoni rapporti sostituiscono un anno di corrispondenza quando non lo sono più.
• Un inquilino complica le cose. La locazione segue l'immobile, a prescindere da quale proprietario voglia uscire, e non si ferma per un trasferimento di quota.

Un mutuo cointestato è una responsabilità solidale

Dove l'acquisto è finanziato, alla banca non interessa la ripartizione interna. L'obbligazione è congiunta, la situazione di un debitore incide su entrambi e l'immobile resta gravato dall'ipoteca finché il prestito non è estinto, qualunque cosa i proprietari abbiano concordato fra loro. Due conseguenze pratiche: un comproprietario che vuole uscire non può semplicemente lasciare il prestito, e il consenso della banca è parte di qualsiasi accordo per spostare una quota. Entrambe vanno discusse prima della richiesta, perché dopo sono molto più difficili da sciogliere.

La sopravvivenza, e perché non si può sistemare dopo

È il meccanismo che la maggior parte dei comproprietari non ha mai sentito nominare, ed è quello che conta di più. Un testamento registrato presso il DIFC Wills Service Centre può disporre l'immobile in comproprietà in modo che la quota del defunto passi automaticamente al comproprietario superstite, senza procedura successoria. Per una coppia che ha comprato in quote uguali è la via più rapida disponibile, e va predisposta in anticipo, da vivi entrambi. Non può essere creata a posteriori. Senza di essa la quota segue la via ordinaria, e la via ordinaria si misura in mesi, durante i quali i conti del defunto negli Emirati possono essere congelati mentre le spese condominiali maturano e il mutuo deve comunque essere pagato.

Che cosa il visto segue e che cosa no

I livelli del visto di residenza si fondano sul valore dell'immobile, quindi il modo in cui una quota è considerata a tale scopo è una domanda da chiarire prima di fare affidamento su di esso, in particolare quando due proprietari si aspettano che l'acquisto sostenga ciascuno la propria richiesta. Lo si verifichi in anticipo rispetto alla struttura specifica e ai numeri specifici. È una domanda economica se posta presto e costosa se posta al momento della richiesta.

Il fascicolo da conservare

• Il title deed e le quote registrate, con la documentazione dei contributi che le sostiene.
• Un accordo scritto sull'uscita: metodo di valutazione, preavviso, diritto di prelazione.
• Il testamento DIFC, e la decisione se l'immobile sia detenuto in modo che la quota passi al superstite.
• Procure per ogni proprietario abitualmente fuori dal Paese, redatte con poteri specifici e non con formule generali.
• Un solo luogo in cui sta tutto, noto a chiunque ne abbia bisogno.

Sulla base della registrazione della comproprietà del Land Department e del regime dei testamenti DIFC. Non costituisce consulenza legale.