Détenir un bien à Dubaï en indivision : parts, sortie et survie

Acheter à plusieurs est courant ici — époux, frères et sœurs, associés, parents et enfants adultes. Ce qui n'est pas courant, c'est de le faire délibérément. La plupart des achats conjoints s'organisent autour de la contribution de chacun à l'acompte et rien d'autre, et chaque moment difficile qui suit tient à des questions que personne n'a posées à la réservation.

Ce qu'enregistre l'acte

• Les propriétaires et leurs parts. L'indivision est inscrite sur le titre lui-même, ce qui fait de la répartition une donnée publique et non un arrangement privé.
• Les parts ne sont pas nécessairement égales, et elles doivent refléter ce qui a réellement été apporté — y compris l'argent arrivé plus tard, pas seulement l'acompte.
• Le registre fait foi en cas de litige. Un accord annexe sur qui a réellement payé quoi vaut nettement moins que les proportions de l'acte, et les concilier ensuite est une transaction enregistrée avec ses propres frais.
• Tous les propriétaires signent. Vendre, hypothéquer et, en pratique, la plupart des actes qui touchent au titre exigent leur accord à tous — ou une procuration de ceux qui ne peuvent être présents.

Fixer les parts avant les paiements, non après

Dans un achat off-plan, les échéances courent sur deux ou trois ans, et les apports dérivent : l'un règle une tranche que l'autre ne pouvait pas payer, le mobilier sort d'un compte, un paiement à la livraison d'un autre. Rien de cela ne modifie l'acte. Si la répartition doit suivre les apports, convenez d'avance du traitement d'un apport différent — modification des parts, prêt entre propriétaires, ou ni l'un ni l'autre — et tenez le registre au fur et à mesure. Reconstituer trois ans de virements à partir de relevés bancaires au milieu d'une dispute est un mauvais usage du temps de chacun et une pire base de règlement.

La sortie que personne ne prévoit

• Un propriétaire qui veut sortir n'oblige pas l'autre à racheter. Faute d'accord, les options concrètes sont de vendre le bien entier, de convenir d'un transfert de la part, ou de rester coincé.
• Un transfert de part entre copropriétaires est une transaction enregistrée, avec les frais du Land Department et le trustee office à payer, et le certificat de non-objection du promoteur lorsqu'il est exigé.
• Écrivez la sortie dès le départ : comment le prix est déterminé si l'un rachète l'autre, de quel délai dispose l'autre pour décider, et ce qui se passe si ni l'un ni l'autre ne peut. Trois lignes convenues dans l'amitié remplacent un an de correspondance quand elle a disparu.
• Un locataire complique les choses. Le bail suit le bien, quel que soit le propriétaire qui veut sortir, et il ne s'interrompt pas pour un transfert de part.

Un prêt commun est une dette commune

Lorsque l'achat est financé, le prêteur ne se préoccupe pas de la répartition interne. L'engagement est solidaire, la situation d'un emprunteur affecte l'autre, et le bien porte la sûreté jusqu'au remboursement du prêt, quoi que les propriétaires aient convenu entre eux. Deux conséquences pratiques : un copropriétaire qui veut sortir ne peut pas simplement quitter le prêt, et l'accord de la banque fait partie de tout arrangement visant à déplacer une part. Les deux doivent entrer dans la discussion avant la demande, car ils sont bien plus difficiles à défaire ensuite.

La survie, et pourquoi on ne peut pas l'organiser plus tard

C'est le mécanisme que la plupart des copropriétaires n'ont jamais entendu mentionner, et c'est celui qui compte le plus. Un testament enregistré auprès du DIFC Wills Service Centre peut prévoir que le bien détenu en indivision voit la part du défunt passer automatiquement au copropriétaire survivant, sans procédure de succession. Pour un couple qui a acheté à parts égales, c'est la voie la plus rapide qui soit — et elle se met en place à l'avance, du vivant des deux. On ne peut pas la créer après coup. Sans elle, la part suit la voie ordinaire, et la voie ordinaire se compte en mois, pendant lesquels les comptes du défunt aux Émirats peuvent être gelés alors que les charges s'accumulent et que le prêt doit toujours être servi.

Ce que le visa suit et ne suit pas

Les paliers du visa de résidence reposent sur la valeur du bien ; la manière dont une part est comptée à cet effet est donc une question à régler avant de compter dessus — surtout lorsque deux propriétaires comptent chacun sur l'achat pour appuyer leur propre demande. Vérifiez-la d'avance, pour la structure précise et les chiffres précis. C'est une question peu coûteuse à poser tôt et coûteuse à poser au moment de la demande.

Le dossier à conserver

• Le title deed et les parts enregistrées, avec le registre des apports qui les justifie.
• Un accord écrit sur la sortie — méthode d'évaluation, préavis, droit de préemption.
• Le testament DIFC, et la décision sur la détention du bien de façon que la part passe au survivant.
• Des procurations pour tout propriétaire souvent à l'étranger, rédigées avec des pouvoirs précis plutôt qu'en termes généraux.
• Un seul endroit où tout est rangé, connu de tous ceux qui en auraient besoin.

D'après l'enregistrement des copropriétés indivises du Land Department et le régime des testaments du DIFC. Ne constitue pas un conseil juridique.