Eine Wohnung in Dubai verkaufen: NOC, Hypothek und was der Verkäufer tatsächlich zahlt

Die Käuferseite einer Dubaier Transaktion ist gut dokumentiert: 7–8 % über dem Preis einplanen, davon der Großteil die Übertragungsgebühr des Land Department von 4 %. Über die Verkäuferseite wird weit weniger geschrieben, und sie enthält die zwei Posten, die einen Abschluss am häufigsten verzögern.

Keiner von beiden ist schwierig. Beide brauchen Zeit, und beide beginnt man am besten, bevor ein Käufer gefunden ist, nicht danach.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung

• Sie ist die Bestätigung des Entwicklers, dass keine Rückstände bei der Service Charge oder andere Hindernisse für eine Übertragung bestehen.
• Ohne sie geht die Registrierung nicht weiter. Das ist keine Formalität, die sich am Schalter umgehen ließe.
• Den Preis setzt der Entwickler, und er schwankt stark — von einigen Hundert bis zu mehreren Tausend Dirham.
• Wer zahlt, vereinbaren die Parteien. Marktüblich trägt es der Verkäufer; der Punkt sollte bei der Einigung über die Bedingungen geklärt werden, nicht am Tag der Übertragung.
• Rückstände müssen zuerst beglichen werden, auch solche, die aufliefen, während die Wohnung leer stand oder zwischen zwei Mietern lag. Ein Verkäufer, der das Service-Charge-Konto seit zwei Jahren nicht angesehen hat, sollte es jetzt tun.

Wenn auf der Immobilie eine Hypothek liegt

• Der Titel kann nicht übergehen, solange das Grundpfandrecht der Bank darauf eingetragen ist. Das Darlehen wird abgelöst und das Pfandrecht im Rahmen der Transaktion gelöscht, nicht danach.
• Verlangen Sie von der Bank den Ablösebetrag schriftlich, gültig bis zu einem genannten Datum. Zinsen laufen bis zum Tag der Ablösung auf, eine mündlich genannte Zahl von vor drei Wochen ist also nicht die Zahl.
• Die vorzeitige Ablösung ist gebührenpflichtig nach den Hypothekenregeln der Zentralbank. Fragen Sie die Bank schriftlich nach dem Betrag für Ihr Darlehen — er gehört in Ihre Nettoerlösrechnung, nicht in eine Fußnote.
• Planen Sie für die Löschung echte Zeit ein. Dieser Schritt, mehr als jeder andere, zieht einen vereinbarten Verkauf in einen längeren Abschluss.

Was der Verkauf den Verkäufer kostet

• Maklerprovision, wenn ein Makler beauftragt wird — beim Weiterverkauf üblich sind 2 % des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer, und beim Weiterverkauf zahlt sie üblicherweise der Käufer; das sollte man sich schriftlich bestätigen lassen, statt es anzunehmen.
• Die NOC-Gebühr, nach Marktpraxis.
• Gebühren des Trustee Office, die mit der Transaktion wachsen — in der Größenordnung von zweitausend Dirham für günstigere und viertausend für teure Objekte, zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Ablösung der Hypothek, einschließlich der Gebühr für die vorzeitige Ablösung und der Kosten für die Löschung des Pfandrechts.
• Offene Konten für Service Charge, Kühlung und Versorger, anteilig bis zum Übertragungsdatum.

Was die Menschen überrascht

• Zum Verkaufen braucht man in der Praxis ein Bankkonto in den VAE, obwohl man zum Kaufen keines brauchte. Der Erlös kommt per Überweisung und muss irgendwo ankommen. Für die Eröffnung muss man persönlich erscheinen.
• Ein vorhandener Mieter geht mit der Wohnung über. Verkauft man eine vermietete Wohnung, erbt der Käufer den Vertrag und den Mietsatz — und liegt dieser unter dem Marktniveau, ist damit zu rechnen, dass er im Angebot eingepreist wird.
• Der Verkauf hebt ein über die Immobilie erlangtes Aufenthaltsvisum auf. Das Visum gilt, solange man das Objekt hält, und die Reihenfolge ist wichtig, wenn die Visa einer Familie davon abhängen.
• Die Rücklage wird nicht erstattet. Was sich angesammelt hat, gehört dem Gebäude und geht mit der Wohnung über.
• Für eine Privatperson gibt es hier keine Kapitalertragsteuer. In Ihrem Land der steuerlichen Ansässigkeit kann dennoch eine Steuerpflicht entstehen, und diese Frage wird dort beantwortet, nicht in Dubai.

Reihenfolge der Schritte

• Das Service-Charge-Konto ausgleichen und einen aktuellen Auszug besorgen.
• Bei einem Darlehen den Ablösebetrag von der Bank einholen, schriftlich und datiert.
• Schriftlich festhalten, wer NOC und Provision zahlt, bevor eine Anzahlung den Besitzer wechselt.
• Das Bankkonto eröffnen, falls noch keines besteht.
• Erst dann an den Markt gehen. Ein Verkäufer, der diese vier Dinge zuerst erledigt, schließt Wochen schneller ab als einer, der erst nach dem Angebot damit beginnt.

Grundlage sind das Übertragungsverfahren des Land Department und die übliche Kreditpraxis in den VAE.