Mieten in Dubai: Preise, Kautionen, Ejari — und was beim Vermieter tatsächlich ankommt

Die meisten Texte über Mieten in Dubai behandeln eine Hälfte der Geschichte: was der Mieter zahlt. Die andere Hälfte — was beim Eigentümer ankommt — beschäftigt dieselben Leute etwa zwei Jahre später, wenn sie die Rendite durchrechnen. Hier beide.

Wie das Mieten hier funktioniert

Der erste Unterschied zu den meisten Märkten: Die Miete gilt jährlich und wird im Voraus per Scheck gezahlt. Ein Zwölfmonatsvertrag wird in 1, 2, 4, manchmal 6 oder 12 Schecks aufgeteilt, und der Preis verschiebt sich mit der Aufteilung — zwischen einem einzigen Scheck und zwölf liegen 8–12 % des Jahresbetrags. Das sind die Kapitalkosten, im Markt eingepreist.

Der zweite ist Ejari. Mietverträge werden beim Land Department registriert, und ohne diese Registrierung können Sie kein DEWA-Konto eröffnen, das Visum eines Familienmitglieds nicht sponsern und im Mietstreit keinen Schutz erwarten. Sie kostet sehr wenig. Ein Vermieter, der sich gegen die Registrierung sträubt, ist ein Warnzeichen, keine Unannehmlichkeit.

Was ein Mieter beim Einzug zahlt

• Die Jahresmiete, in Schecks wie vereinbart.
• Kaution — üblicherweise 5 % der Jahresmiete unmöbliert, 10 % möbliert.
• Maklergebühr — meist 5 % der Jahresmiete.
• Ejari-Registrierung.
• DEWA-Kaution und Anschluss — ein Betrag für eine Wohnung, höher für eine Villa.
• Kommunale Wohngebühr — 5 % der Jahresmiete, nicht auf einmal gezahlt, sondern über die monatlichen DEWA-Rechnungen verteilt. Neuankömmlinge vergessen regelmäßig, sie einzuplanen.

In der Praxis brauchen Sie beim Einzug etwa 115–120 % der Jahresmiete verfügbar, nicht 100 %.

Wie stark die Miete steigen darf

Nicht beliebig. Das Land Department führt einen Mietindex, und die zulässige Erhöhung hängt davon ab, wie weit die aktuelle Miete unter dem Markt liegt: Bei kleinem Abstand ist gar keine Erhöhung erlaubt, bei großem ein gedeckelter Schritt. Seit 2025 ist der Index feiner gegliedert und berücksichtigt die eigene Klassifizierung des Gebäudes, nicht nur das Viertel — ein neuer Turm mit gutem Management und ein alternder Block nebenan gelten nicht mehr als derselbe Markt.

Praktischer Rat für beide Seiten: Bevor Sie über eine Erhöhung streiten, öffnen Sie den offiziellen Mietrechner in der App Dubai REST. Er liefert die zulässige Spanne für die konkrete Adresse, und das Gespräch ist keine Meinungsfrage mehr. Jede Erhöhung erfordert eine Ankündigung 90 Tage vor Vertragsende.

Die Seite des Eigentümers: Was vom Mietstrom bleibt

Bruttorenditen in Dubai werden meist mit 5–8 % angegeben, und das stimmt. Brutto heißt vor Kosten. Davon gehen ab:

• Service Charge — die am stärksten unterschätzte Zeile. Sie wird pro Quadratfuß und Jahr berechnet und vom Gebäude festgelegt: Ein schlichter Turm und ein Projekt mit Pool, Concierge und Promenade sind nicht vergleichbar, und der Abstand zwischen zwei Gebäuden im selben Viertel beträgt regelmäßig das Doppelte. Das ist die Zahl, die Sie vor der Unterschrift einholen sollten.
• Vermittlungsprovision — 5 % der Jahresmiete, typischerweise bei jedem neuen Vertrag.
• Verwaltung — 5–10 % des Mietstroms, wenn Sie nicht in Dubai sind.
• Leerstand. Ein leerer Monat sind 8 % des Jahreseinkommens, und er schadet dem Modell mehr als jede Gebühr.
• Instandhaltung und Klimaanlage. Das Klima setzt der Technik hart zu; rechnen Sie mit einem schnelleren Austauschzyklus als in einem gemäßigten Markt.

Die realistische Nettorendite liegt 1,5–2,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Deshalb liefern ein Gebäude mit „8 % Rendite“ und eines mit „6 %“ manchmal dasselbe Geld: Das erste ist teurer im Betrieb.

Langzeit- oder Kurzzeitvermietung

Die Kurzzeitvermietung erbringt eine deutlich höhere Bruttorendite und verwandelt ein passives Objekt in ein kleines Unternehmen: Reinigung, Wäsche, Gäste, Bewertungen, Saisonalität. Die Betreiberprovision beträgt 15–25 % der Einnahmen. Der Rückgang der Auslastung im Sommer in Dubai rückt das Jahresbild näher an eine Langzeitvermietung, als die Wintermonate vermuten lassen. Die Kurzzeitvermietung erfordert zudem eine Betreiberlizenz, und nicht jedes Gebäude erlaubt sie — auch das ist eine Frage, die vor den Kauf gehört.

Was daraus für den Kauf folgt

• Einheiten mit einem Schlafzimmer sind am liquidesten. Der breiteste Mieterkreis bedeutet den kürzesten Leerstand.
• Gehweite zu einer Metrostation vermietet sich schneller. Für einen Mieter ohne Auto ist sie ein Filter, kein Bonus.
• Das Alter des Gebäudes beachten. Sieben bis zehn Jahre nach der Übergabe beginnen die Gemeinschaftsflächen, Kapital zu verbrauchen, und die Service Charge folgt.
• Den Anteil der Selbstnutzer prüfen. Ein Gebäude, das zu 90 % vermietet ist, wird anders geführt als eines, in dem Eigentümer wohnen.

Um eine konkrete Einheit zu modellieren, beginnen Sie mit dem Kaufpreis und der Service Charge des Gebäudes — diese beiden entscheiden das Ergebnis mehr als die Miete. Aktuelle Angebote finden Sie im catalogue, Preise der Viertel unter areas, die Finanzierung im mortgage calculator. Für Service Charge und Transaktionshistorie eines konkreten Gebäudes schreiben Sie uns.