Affittare a Dubai: canoni, depositi, Ejari e cosa arriva davvero al proprietario

Gran parte di ciò che si scrive sugli affitti a Dubai racconta una sola metà della storia: cosa paga l'inquilino. L'altra metà, cosa arriva al proprietario, interessa alle stesse persone circa due anni dopo, quando iniziano a modellare il rendimento. Ecco entrambe.

Come funziona l'affitto qui

La prima differenza rispetto alla maggior parte dei mercati: l'affitto è annuale e pagato anticipatamente con assegni. Un contratto di dodici mesi si divide in 1, 2, 4, a volte 6 o 12 assegni, e il canone varia con la ripartizione: tra un assegno unico e dodici la differenza è dell'8–12% dell'importo annuo. È il costo del denaro, incorporato nel mercato.

La seconda è Ejari. I contratti di locazione sono registrati presso il Land Department e, senza questa registrazione, non si può aprire un conto DEWA, non si può sponsorizzare il visto di un familiare né aspettarsi tutela in una controversia di locazione. Costa pochissimo. Un proprietario che si oppone alla registrazione è un campanello d'allarme, non un semplice fastidio.

Cosa paga l'inquilino all'ingresso

• Il canone annuo, in assegni secondo gli accordi.
• Deposito cauzionale: di norma il 5% del canone annuo per l'immobile non arredato, il 10% per quello arredato.
• Commissione d'agenzia: di solito il 5% del canone annuo.
• Registrazione Ejari.
• Deposito e allacciamento DEWA: una cifra per un appartamento, più alta per una villa.
• Tassa comunale sull'abitazione: 5% del canone annuo, non versata in una volta ma distribuita nelle bollette mensili DEWA. I nuovi arrivati dimenticano regolarmente di metterla a budget.

In pratica, all'ingresso servono circa il 115–120% del canone annuo, non il 100%.

Di quanto può aumentare l'affitto?

Non in modo arbitrario. Il Land Department gestisce un indice dei canoni e l'aumento consentito dipende da quanto il canone attuale è al di sotto del mercato: uno scarto ridotto non consente alcun aumento, uno scarto ampio consente un aumento con tetto. Dal 2025 l'indice è più granulare e tiene conto della classificazione dell'edificio, non solo del quartiere: una torre nuova con una buona gestione e un edificio datato accanto non sono più trattati come lo stesso mercato.

Un consiglio pratico per entrambe le parti: prima di discutere di un aumento, aprite il calcolatore ufficiale dei canoni nell'app Dubai REST. Restituisce l'intervallo consentito per l'indirizzo specifico e la conversazione smette di essere una questione di opinioni. Ogni aumento richiede un preavviso di 90 giorni prima della scadenza del contratto.

Il lato del proprietario: cosa sopravvive al flusso di canoni

I rendimenti lordi a Dubai sono di solito indicati al 5–8%, ed è corretto. Lordo significa prima dei costi. Dal lordo si sottraggono:

• Service charge: la voce più sottovalutata. Si calcola per piede quadrato all'anno ed è stabilita dall'edificio: una torre semplice e un progetto con piscina, concierge e passeggiata non sono confrontabili, e la differenza tra due edifici dello stesso quartiere è spesso di 2 volte. È la cifra da ottenere prima di firmare.
• Commissione di locazione: 5% del canone annuo, di norma a ogni nuovo contratto firmato.
• Gestione: 5–10% del flusso se non siete a Dubai.
• Periodi di sfitto. Un mese vuoto è l'8% del reddito annuo e danneggia il modello più di qualunque commissione.
• Manutenzione e aria condizionata. Il clima è duro con gli impianti; considerate un ciclo di sostituzione più rapido rispetto a un mercato temperato.

Il rendimento netto realistico si colloca 1,5–2,5 punti percentuali sotto il lordo. Per questo un edificio che «rende l'8%» e uno che «rende il 6%» a volte portano lo stesso denaro: il primo costa di più da gestire.

Locazione lunga o breve?

La locazione breve produce un rendimento lordo sensibilmente più alto e trasforma un bene passivo in una piccola attività: pulizie, biancheria, ospiti, recensioni, stagionalità. La commissione dell'operatore è del 15–25% dei ricavi. Il calo di occupazione estivo di Dubai avvicina il quadro annuale a quello di una locazione lunga più di quanto suggeriscano i mesi invernali. La locazione breve richiede inoltre una licenza da operatore e non tutti gli edifici la consentono: un'altra domanda da porsi prima dell'acquisto.

Come questo dovrebbe orientare l'acquisto

• Il bilocale è il taglio più liquido. Il bacino di inquilini più ampio significa il periodo di sfitto più breve.
• La distanza a piedi da una stazione della metro accelera la locazione. Per un inquilino senza auto è un filtro, non un bonus.
• Attenzione all'età dell'edificio. Da sette a dieci anni dopo la consegna, le aree comuni iniziano a consumare capitale e la service charge ne segue l'andamento.
• Verificate la quota di proprietari che abitano l'immobile. Un edificio affittato al 90% si gestisce diversamente da uno in cui vivono i proprietari.

Per modellare un'unità specifica, partite dal prezzo d'acquisto e dalla service charge dell'edificio: questi due dati decidono il risultato più dell'affitto. Gli immobili disponibili sono nel catalogo, i prezzi per quartiere in areas e il finanziamento nel calcolatore del mutuo. Per la service charge e lo storico delle transazioni di un edificio specifico, scriveteci.