Einzelhandel mit Kettenmieter in Dubai: wie die Zahlen tatsächlich zustande kommen

Eine an eine bekannte Kette vermietete Einzelhandelseinheit ist das beruhigendste Einkommen, das es bei Immobilien gibt: ein vertrautes Logo am Schaufenster und ein unterschriebener Mietvertrag. Ob es tatsächlich ein gutes Einkommen ist, hängt von vier Dingen ab, und keines davon ist das Logo.

Wer den Mietvertrag unterschrieben hat

Eine Marke und die Gesellschaft im Vertrag sind häufig verschieden. In dieser Region wird ein internationaler Name oft von einem lokalen Franchisenehmer betrieben, und die Bonität ist dessen, nicht die der Marke. Fragen Sie, welche juristische Person unterschrieben hat, ob es eine Garantie der Muttergesellschaft gibt und wie lange diese Gesellschaft schon am Markt ist. Eine berühmte Fassade über einem dünn kapitalisierten Betreiber ist ein gewöhnliches Kreditrisiko im Kostüm.

Wie lange und was ihn beendet

Die verbleibende Laufzeit ist das Vermögenswert. Ein Zehnjahresvertrag mit einer Kündigungsoption des Mieters im dritten Jahr ist für die Bewertung ein Dreijahresvertrag und sollte auch so gerechnet werden. Lesen Sie die Kündigungsregeln, die Kündigungsfrist und jede Vertragsstrafe – und fragen Sie dann, wie die Miete zum Zeitpunkt der Option im Vergleich zum Markt aussieht, denn dann entscheidet der Mieter.

Miete im Verhältnis zum Umsatz

Die nützlichste Plausibilitätsprüfung im Einzelhandel. Die Miete als Prozentsatz des Umsatzes des Mieters zeigt, ob der Vertrag tragfähig ist: Bei zu hohem Verhältnis zieht der Mieter aus oder verhandelt bei der ersten Gelegenheit neu, unabhängig davon, was im Vertrag steht. Umsatzabhängige Mieten, die in Einkaufszentren üblich sind, machen dies ausdrücklich – und wenn der Mieter über das Verhältnis gar nicht sprechen will, ist dieses Schweigen aufschlussreich.

Lage innerhalb der Lage

Einzelhandel entscheidet sich in einer feineren Auflösung als dem Stadtteil. Passantenfrequenz vor der Tür, Sichtbarkeit von der Hauptlaufroute, Nähe zu einem Ankermieter, ob Kunden auf dem Hinweg oder auf dem Rückweg vorbeikommen, Parkplätze und Anlieferung. Zwei Einheiten im Abstand von fünfzig Metern in derselben Anlage können sich im Umsatz um das Doppelte unterscheiden. Deshalb lässt sich Einzelhandel nicht ohne Ortsbesichtigung aus einer Tabelle bewerten.

Was der Käufer verlangen sollte

• Den vollständigen Mietvertrag, nicht eine Zusammenfassung: Laufzeit, Kündigungsoptionen, Anpassungsmechanismus, Haftung für die Nebenkosten (Service Charge), Rückbau.
• Die Zahlungshistorie des laufenden Mietverhältnisses.
• Die Nebenkosten in Dirham pro Jahr und wer Erhöhungen trägt.
• Vergleichsmieten für Einheiten in derselben Anlage, erzielte statt verlangte.
• Was mit dem Standort geschieht, wenn der Ankermieter in der Nähe auszieht – die Frage, die die meisten Einzelhandelskäufer erst stellen, wenn es passiert.

Das Fazit

Einzelhandel mit Kettenmieter ist keine Anleihe. Es ist Einkommen, das von einem Geschäft getragen wird, an einem Standort, dessen Umsatz sich ändern kann, auf einem Mietvertrag mit Ablaufdatum. Mit diesem Verständnis bepreist kann er die beste risikoadjustierte Rendite im Gewerbeimmobilienbereich sein; nach dem Logo bepreist ist er die enttäuschendste.