Ритейл с сетевым арендатором: разбираем три сделки по цифрам
Помещение аптеки в Аль-Джаддафе с доходностью 8,1%, ресторан в Марине с индексируемым договором на пять лет и помещение на канале в Business Bay с дисконтом 11% к рынку. Что смотреть в таких сделках, кроме процента.
Торговое помещение с действующим сетевым арендатором — один из самых понятных форматов коммерческой недвижимости. Разберём три реальные конфигурации.
Аптека в Аль-Джаддафе
- Площадь: 47 м² (506 ft²). Цена: 2 млн дирхамов при рыночной около 2,2 млн.
- Арендатор: крупная аптечная сеть.
- Договор: 172 тысячи дирхамов в год, два чека, автопродление; с четвёртого года прописана индексация на 10%.
- Расторжение: за три месяца без штрафов.
- Сервисный сбор: 9 тысяч в год. Доходность: 8,1%.
Ключевые детали здесь — автопродление и индексация. Первое снимает риск ежегодных переговоров, второе фиксирует рост дохода. Обратная сторона — право арендатора уйти с трёхмесячным уведомлением без штрафа: договор сильный по доходу, но не по обязательности.
Ресторан в Dubai Marina
- Площадь: 224 м² (2 412 ft²). Цена: 7,8 млн дирхамов.
- График арендной платы: 630 тысяч в первый и второй годы, затем 661,5 тысячи, 694,6 тысячи и 729,3 тысячи — то есть около 5% в год начиная с третьего.
- Средняя годовая аренда: 669 тысяч. Сервисный сбор: 39 тысяч. Доходность: 8,1%.
- Особенности: вид на канал, электрическая мощность 52 кВт, три крытых парковочных места, зона летней веранды.
Электрическая мощность в ресторанном помещении — не техническая деталь, а условие пригодности: кухня требует киловатт, и без них помещение сдаётся только под другой профиль и по другой ставке.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Помещение на канале в Business Bay
- Площадь: 138,5 м² (1 491 ft²). Цена: 4,8 млн дирхамов, то есть 3 219 дирхамов за фут при средней по району 3 634 — дисконт около 11%.
- Состояние: готовая отделка под салон с восемью кабинетами, ресепшн и зоной ожидания; отдельные входы для клиентов и персонала.
- Целевая доходность: около 9%.
Готовая отделка — это одновременно плюс и ограничение: она экономит бюджет следующему арендатору того же профиля и мешает всем остальным. Возможность вернуть помещение в бетон стоит денег, и её надо считать.
Что общего в трёх сделках
Доходность в 8–9% в этом сегменте достигается не удачной покупкой, а качеством договора. Смотреть надо в такой последовательности: арендатор, срок, индексация, условия выхода, сервисный сбор — и только потом на цену за фут.
По параметрам конкретных предложений на рынке торговых помещений Дубая, 2026 год.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Покупка денежного потока: как оценивают коммерческий объект
В коммерческой недвижимости покупают не стены, а подписанный договор аренды. Разбираем понятие денежного потока, показатель Cap Rate и то, почему в коммерции горизонт планирования длиннее, чем в жилье.
Сначала арендатор, потом покупка: как оценивать офис до сделки
Типичная ошибка — купить офис, дождаться ключей и только тогда искать арендатора. К этому моменту выясняется, что парковки мало, нужен ремонт, а рынок не платит ожидаемую ставку. Разбираем, как строится арендная карта объекта.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Первичный офисный рынок Дубая: 13,1 млрд дирхамов и 1668 сделок за полугодие
За первое полугодие 2026 года продажи офисов на первичном рынке достигли 13,1 млрд дирхамов при 1668 сделках. Сегмент, которому годами почти не выделяли землю, впервые перетягивает спрос со вторичного рынка.
«HIGH ROI» в объявлении: что показывает проверка реальных цифр
На порталах объявлений заголовки вроде «высокая доходность» и «инвестиционная возможность» стали стандартом. Разбираем, из чего складывается разрыв между обещанной доходностью и той, что остаётся после всех расходов.
Гарантированная доходность закончилась: сеть отелей приостановила выплаты инвесторам
Крупная американская отельная сеть, продававшая апартаменты с гарантированной доходностью 7% на десять лет, уведомила покупателей о приостановке договоров из-за падения туристического потока. Разбираем, чего стоит слово «гарантированный» на практике.