The Valley: Wie man einen Stadtteil bewertet, den die Stadt noch nicht erreicht hat

The Valley liegt an der Straße Richtung Al Ain, deutlich jenseits des heutigen Rands der geschlossenen Bebauung. Das Argument für einen Kauf hier ist einfach und sollte klar benannt werden: Es ist günstiger, weil die Stadt noch nicht angekommen ist, und die Rendite hängt davon ab, ob sie es tut.

Was Sie tatsächlich kaufen

• Platz und ein Grundstück für Geld, das weiter innen weder das eine noch das andere bringen würde. Das ist das eigentliche und wichtigste Argument.
• Die eigene Infrastruktur der Wohnanlage statt der der Stadt – was innerhalb der Grenzen liegt, ist in den ersten Jahren Ihr Alltag.
• Eine Wette auf die Wachstumsrichtung. Dubai wächst entlang seiner Schnellstraßen, und der heutige Rand kann zur Mitte von morgen werden. Er kann aber auch Rand bleiben.

Vier Zahlen statt eines Masterplans

• Der Arbeitsweg zur Stoßzeit, tatsächlich gefahren. Nicht die Entfernung auf der Karte, sondern die Fahrzeit morgens um 8 und abends um 6 Uhr. Für eine Familie ist das die entscheidende Größe, und sie bestimmt auch Ihren späteren Wiederverkaufsmarkt.
• Was heute geöffnet ist – zählen Sie bestehende Geschäfte, Schulen, Kindergärten und Kliniken, nicht geplante.
• Tatsächlich erzielte Mieten in der Wohnanlage, aus aktuellen Inseraten, und wie lange diese Inserate schon online sind.
• Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf. In äußeren Wohnanlagen ist sie länger, als man erwartet, und sie ist ein Kostenfaktor, der in keiner Renditerechnung auftaucht.

Die Wirtschaftlichkeit eines Hauses, nicht einer Wohnung

Hier geht es um Häuser und Reihenhäuser, und ihre Rechnung ist eine andere: Die Renditen sind niedriger als bei Wohnungen, die Mietverhältnisse dauern länger, Leerstand ist seltener, und alles außerhalb der Mauern – Dach, Anstrich, Garten, Klimaanlage – geht auf Ihre Rechnung statt in eine Nebenkostenposition. Ihr späterer Käufer ist eine Familie und kein Investor, der Verkauf dauert also länger.

Was Sie noch prüfen sollten

• Die Community-Gebühr und was sie abdeckt.
• Grundstücksfläche getrennt von der Wohnfläche – Inserate nennen die zweite, und der langfristige Wert steckt in der ersten.
• Was rund um Ihr Grundstück gebaut wird und wie lange.
• Escrow, Oqood, den Bauunternehmer und die Regelung bei Verzögerung bei allem, was off-plan verkauft wird.

Für wen es nicht geeignet ist

Für alle, die bald Einnahmen, einen schnellen Ausstieg oder täglich das Stadtzentrum brauchen.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department und aktueller Mietinserate in der Wohnanlage.